Anstieg der Immobilienpreise
Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten beiden Jahren 2024 und 2025 deutlich angestiegen. Während der Zuwachs im Jahr 2024 noch 1,8 % betrug, verzeichnete der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), 2025 eine Preissteigerung von 4,0 %. Die Preisentwicklung betrifft Wohn-, Büro-, und auch die Einzelhandelsimmobilien.
Die Preise für Wohnimmobilien stiegen um 4,2 %, wohingegen bei den Gewerbeimmobilien lediglich ein Wachstum von 3,5 % zu sehen ist. Insgesamt setzte der Immobilienmarkt 2025 seine Erholungsphase nach dem Ende der Niedrigzinsphase weiter fort.
Aufgrund der Zinswende fiel der Preisanstieg jedoch weniger dynamisch aus als zuvor.
Für das Jahr 2026 wird insbesondere bei Wohnimmobilien mit weiterem Zuwachs gerechnet.
Die künftige Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien bleibt hingegen schwer einschätzbar. Angesichts der anhaltenden Wohnraumknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage, wird die Schaffung zusätzlichen Wohnraums auch 2026 zentrale Priorität genießen.
Mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ § 246 e BauGB vom 30.10.2025 wurde hierzu ein erster gesetzgeberischer Impuls gesetzt.
Weitere wirtschaftspolitische Impulse im Jahr 2026 – wie etwa eine Senkung der hohen Kaufnebenkosten – könnten zusätzlich zur Entlastung des Immobilienmarktes beitragen.
Liebe Mandantinnen und Mandanten,
liebe Leserinnen und Leser,
mit der vorliegenden Depesche informieren wir Sie über die aktuellen Entwicklungen in der Bauwirtschaft in Deutschland, über Neuigkeiten aus unserer Kanzlei Fella Fricke Wagner sowie über ausgewählte praxisrelevante Entscheidungen der Rechtsprechung.
I. Aktuelles
Auch im Jahr 2026 wird die Bauwirtschaft in Deutschland maßgeblich von unterschiedlichen
wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen geprägt. Einerseits sind Auftragsrückgänge sowie hohe Finanzierungskosten zu verzeichnen. Andererseits sehen sich zahlreiche Bauunternehmen mit der Problematik konfrontiert, dass die bestehenden öffentliche Bauprojekte aufgrund langwieriger Planungs- und Vergabephasen verzögert werden.
Durch die seit Januar 2026 eingeführten höheren Schwellenwerte für vereinfachte Verfahren und den zukünftigen Anstoß einer stärkeren Digitalisierung sollen die Vergabephasen entsprechend zeitlich verkürzt werden. Bauprojekte sollen mittels dieser Maßnahmen künftig spürbar schneller und effizienter umgesetzt werden. Die Schwellenwerte für einfachere Vergabeverfahren von öffentlichen Auftraggebern betragen nunmehr: Direktaufträge bis 50.000 EUR, freihändige Vergaben bis 100.000 EUR und beschränkte Ausschreibungen ohne Teilnahmewettbewerb bis 150.000 EUR. Für europaweite Ausschreibungen liegt der Schwellenwert für Bauleistungen bei 5.404.000 EUR.
Eine weitere Maßnahme zur Vereinfachung der Vergabeverfahren stellt die Einführung eines digitalen Marktplatzes dar. Die Bundesregierung plant eine solche Plattform, die bis 2027 KI-gestützte Vergaben durchführen soll. Standardisierte Formulare für Eignungsnachweise in Vergabeverfahren sollen den Aufwand für Bauunternehmen effektiv reduzieren und die Verfahren erheblich beschleunigen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass bei künftigen KI-gestützten Vergaben die neue EU-KI Verordnung zu berücksichtigen sein wird.
Die Bauindustrie fordert darüber hinaus eine Stärkung des Losgrundsatzes. Vor allem größere Bauvorhaben sollen in kleineren Vergabeeinheiten aufgeteilt werden, um mittelständischen Unternehmen weiterhin den Zugang zu Großprojekten zu ermöglichen. Für die Stärkung der losweisen Vergabe als Regelfall hatte sich zuletzt auch das Europäische Parlament im September 2025 ausgesprochen.
Die Reformansätze sind grundsätzlich zu begrüßen. Entscheidend wird jedoch sein, ob und in welcher Art die o.g. Beschleunigungsmaßnahmen in der Praxis umgesetzt werden.
Darüber hinaus kommt der Rechtsprechung eine ausschlaggebende Rolle zu. Für die Bauwirtschaft ist Rechtssicherheit von großer Bedeutung und stellt einen wichtigen Anreiz für Bauinvestitionen dar. Ohne Kenntnis relevanter gerichtlicher Entscheidung ist eine verlässliche rechtliche Bewertung nicht möglich. Einzelne Urteile können darüber hinaus Signalwirkung für künftige wirtschaftliche und politische Entwicklung haben.
In diesem Zusammenhang möchten wir im Folgenden zwei ausgewählte Urteile aus der jüngeren Vergangenheit näher vorstellen.
II. Urteil im Überblick
Landgericht Coburg, Urt. v. 06.02.2026 – 33 S 62/23 Zur Verantwortung eines Handwerkers für fremdverursachte Werkmängel
1. Sachverhalt
Die Eigentümer eines Wohnhauses beauftragten das beklagte Dachdeckerunternehmen mit dem Austausch von Holzbrettern am seitlichen Abschluss des Daches. Später stellte sich heraus, dass Regenwasser auf den neuen – eigentlich wettergeschützten Ortgangbrettern – ablief. Nach weiteren Untersuchungen zeigte sich, dass nicht die Arbeiten des Dachdeckerunternehmens Ursache für die Feuchtigkeitsbildung waren, sondern das Dach bereits bei seiner Erstellung vor längerer Zeit durch ein anderes Unternehmen fehlerhaft eingedeckt worden war, sodass Regen durch die Dachziegel eindrang.
Der klagende Auftraggeber vertrat daraufhin die Rechtsauffassung, dass das verklagte Dachdeckerunternehmen die Ziegeleindeckung auf Mängel hätte überprüfen müssen, und verlangte den Werklohn in Höhe von 3.000 EUR zurück.
2. Entscheidung
Das Landgericht Coburg wies die Klage ab. Grundsätzlich müsse eine Überprüfung der Vorleistung eines Drittunternehmens erfolgen, wenn bereits bestehende Mängel Folgen für die Verwendbarkeit der neu beauftragten Werkleistung hätten. Denn der Handwerker schulde ein insgesamt funktionierendes Werk, unabhängig davon, ob er die Regeln der Technik für „seine“ Arbeit eingehalten habe.
Dieser Grundsatz finde jedoch dann seine Grenzen, wenn der Handwerker den vorbestehenden Mangel des anderen Fachbetriebes nicht habe erkennen können. In einem solchen Fall scheide eine Haftung aus.
Unter Berücksichtigung dieser Maßgaben stellte das Landgericht mit Hilfe eines Sachverständigen fest, dass das verklagte Dachdeckerunternehmen das undichte Dach nicht habe erkennen müssen. Ein Fachmann hätte die Wasserspuren an der Holzschalung dahingehend interpretiert, dass der Regen nur durch eine ungeschützte Stelle am Ortgang eingedrungen sei; daher jener Stelle, welche die Beklagte bei den Arbeiten mit einem Blech verschlossen hatte. Dass die Ziegel darüber hinaus nicht hinreichend dicht verlegt waren, habe er im Zeitpunkt der Arbeiten aufgrund der eingrenzbaren Ursache nicht erkennen müssen.
III. Urteil im Detail
BGH, Urteil vom 28.01.2026- VIII ZR 228/23
Untervermietung mit Gewinn: Mieter muss die Mietwohnung räumen
Der BGH entschied, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung nicht bestehe, wenn hierdurch ein über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehender Gewinn erzielt werde.
1. Sachverhalt
Der Beklagte mietete seit dem Jahr 2009 von der Klägerin eine in Berlin gelegene Zweizimmerwohnung. Die Nettokaltmiete betrug 460 EUR.
Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthaltes vermietete der Beklagte die o.g. Wohnung ab Anfang des Jahres 2020 ohne Erlaubnis der Vermieterin an zwei Untermieter weiter. Hierfür machte er eine Nettokaltmiete von 962 EUR zuzüglich Heizkostenvorauszahlung, insgesamt 1.100 EUR gegenüber seinen beiden Untermietern geltend.
Nach dem die Klägerin die Wohnung im Sommer 2021 besichtigte und dabei einen der beiden Untermieter antraf, mahnte sie den Beklagten wegen der unerlaubten Untervermietung zunächst erfolglos ab. Der Beklagte lehnte die Beendigung des Untermietverhältnisses ab, und berief sich darauf, dass es für ihn erforderlich sei, die laufenden Kosten der Wohnung durch die Untervermietung zu kompensieren.
Im Februar 2022 erklärte die Klägerin schließlich die fristlose sowie hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage der Klägerin zunächst ab (vgl. Urt. V. 20.09.2022 – 225 C 54/22). Das Berufungsgericht – das Landgericht Berlin – gab der Klage hingegen statt (LG Berlin Urt. V. 27.09.2023 – 64 270/22).
2. Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (nachfolgend BGH) wies die Revision des Beklagten zurück und bestätigte nach rechtlicher Überprüfung das Berufungsurteil des LG Berlin.
Die von der Klägerin erklärte Kündigung des Mietverhältnisses sei wirksam. Der Beklagte habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft und nicht unerheblich verletzt (vgl. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB).
Dem Mieter stehe kein Anspruch nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB auf Erteilung einer Erlaubnis zur – gewinnbringenden – Untervermietung zu. Ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift folge nach deren Auslegung nicht aus der Absicht, mit der Untervermietung einen über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn zu erzielen.
Unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte und der gesetzgeberischen Erwägungen diene § 553 BGB vielmehr dazu, dem Mieter die Wohnung auch bei wesentlicher Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Nach den Gesetzesmaterialien solle das Mietverhältnis möglichst dauerhaft fortbestehen. Bereits nach § 4 der zweiten Mieterschutzverordnung vom 23.09.1918 und § 29 des Mieterschutzgesetzes vom 01.06.1923 bestand das Ziel darin, nicht zwingend erforderliche Umzüge zu vermeiden. Der historische Gesetzgeber trat zudem der damaligen erheblichen Steigerung der von Hauptmietern gegenüber den Untermietern verlangten Entgelte – insbesondere bei möblierten Räumen – durch Bindung der Untermiete an die Hauptmiete entgegen (vgl. § 14 Reichsmietengesetz 24.03.1922).
Der Sinn und Zweck der Untervermietung bestehe nach der Normgeschichte nicht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Gewinnerzielung durch die Untervermietung zu verschaffen. Die Rechtsposition des Mieters reiche nicht so weit, dass ihm § 553 Abs. 1 S. 1 BGB eine gewinnbringende Untervermietung zubillige. Diese rechtliche Beurteilung sei auch deshalb sachgerecht, weil dadurch die Interessen der Untervermieter vor überhöhten Mieten, berücksichtigt würden.
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe lehnte der Senat ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Gestattung der Untervermietung und der damit verbundenen Gewinnerzielung gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ab.
Über einen möglichen Verstoß der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen nach den §§ 556 ff. BGB (sog. Mietpreisbremse) – wie zuvor vom Berufungsgericht LG Berlin festgestellt – hatte der Bundesgerichtshof nicht mehr zu entscheiden.
3. Bedeutung für die Praxis
Mit seiner Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof für einen umfassenden Schutz von Untermietern vor überzogenen Mietentgelten aus Untermietverträgen ausgesprochen. Angesichts der bereits bestehenden Verknappung von Mietwohnraum verfolgt die Rechtsprechung mit dem Urteil zur Entschärfung der bestehenden angespannten Marktsituation beizutragen. Zugleich ist das Urteil als Rückbesinnung auf die ursprüngliche Normgeschichte des § 553 BGB und den Willen des historischen Gesetzgebers zu verstehen, dass das Mietverhältnis trotz wesentlicher Änderung der Lebensumstände möglichst erhalten bleiben soll.
Neue Kolleginnen an den Standorten Hamburg, Berlin und München
Wir freuen uns, Ihnen mitzuteilen, dass unsere Kanzlei neuen personellen Zuwachs bekommen hat.
Frau Rechtsanwältin Mika Marie Ratjen verstärkt den Standort Hamburg seit dem 01.02.2026. Sie stammt aus Kiel und studierte Rechtswissenschaften an der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel mit dem Schwerpunkt Familien- und Erbrecht. Dort legte sie auch ihr erstes Examen ab. Im Anschluss daran absolvierte sie ihr Rechtsreferendariat beim Oberlandesgerichtsbezirk Schleswig-Holstein mit Stationen beim Amtsgericht und der Staatsanwaltschaft Lübeck. Ihre Verwaltungsstation durchlief sie beim Umweltministerium und Verwaltungsgericht Schleswig-Holstein. Im Rahmen der Anwaltsstation vertiefte sie ihre Kenntnisse im Markenrecht in einer Wirtschaftskanzlei. In ihrer Freizeit betreibt sie gerne Sport, Kunst und besucht mit ihren Freunden Konzerte.
Den Standort Berlin unterstützt Frau Rechtsanwältin Annika Wagner ab dem 01.02.2026. Sie studierte an der Humboldt-Universität zu Berlin von 2017 bis 2022. Ihren universitären Schwerpunkt absolvierte Frau Wagner in Rechtsetzung und Rechtspolitik. Nach Abschluss ihres ersten juristischen Examens durchlief sie das Rechtsreferendariat von 2023 bis 2025 beim Kammergericht Berlin. Die Zivilstation erfolgte beim Landgericht Berlin II, die Strafstation bei der Staatsanwaltschaft Berlin und die Verwaltungsstation beim Bezirksamt Neukölln-Rechtsamt. Ihre Ausbildung in der Anwaltsstation setzte sie bei einer arbeitsrechtlich spezialisierten Kanzlei und die darauffolgende Wahlstation bei der Polizei Berlin, fort. Einen Ausgleich zum Berufsalltag findet Sie beim Joggen, Radfahren und Lesen.
Frau Rechtsanwältin Sandra Distl erweitert das Team am Standort München zum 01.02.2026 und ist seit 2016 als Rechtsanwältin zugelassen. Im Anschluss an ihr Rechtsreferendariat war sie in einer der führenden Kanzleien auf dem Gebiet des Insolvenzrechts tätig. Ein zentraler Bestandteil ihrer Tätigkeit umfasste insbesondere die Betreuung und Abwicklung von Bauinsolvenzen. Mitte 2018 wechselte sie die Kanzlei und war im weiteren Verlauf mit der Abwehr und Durchsetzung zivilrechtlicher Ansprüche aus den Bereichen des Bank-, Insolvenz- und Gesellschaftsrecht betraut. In ihrer Freizeit widmet sie sich dem Tauchen und Reisen. Sie ist als Advanced Open Water Diver (PADI), daher fortgeschrittene Freiwassertaucherin, besonders aktiv.
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