Baupreise und Baustoffkosten unter Einfluss von Energie- und Rohstoffkosten
Die Baupreise im Bauhauptgewerbe haben in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für Bauleistungen im Jahr 2022 um 16,4 % und im Jahr 2023 um 6,5 %. Diese Entwicklung stand insbesondere im Zusammenhang mit erheblichen Energie- und Rohstoffpreissteigerungen infolge des Ukraine-Krieges und der dadurch verstärkten Lieferengpässe.
In den Folgejahren hat sich die Preisentwicklung spürbar beruhigt. Für 2024 wurde ein Anstieg der Baupreise im Bauhauptgewerbe von 2,2 % festgestellt, im Jahr 2025 lag der Zuwachs bei 2,8 %. Für 2026 wird von Wirtschaftsforschungsinstituten ein weiterer Anstieg der Preise für Bauleistungen von durchschnittlich rund 3,3 % erwartet.
Gleichzeitig ist seit Anfang 2026 erneut ein erhöhter Preisdruck im Energiesektor zu beobachten. Die aktuellen Entwicklungen an den internationalen Energiemärkten sind durch geopolitische Spannungen im Nahen Osten, insbesondere im Zusammenhang mit dem Iran-Konflikt, geprägt. Diese haben zu einer erhöhten Volatilität und zwischenzeitlich deutlich steigenden Preisen für Öl und Gas geführt. Diese Auswirkungen zeigen sich insbesondere über Transport-, Produktions- und Betriebskosten in der Bauwirtschaft.
Im Baugewerbe wirkt sich diese Entwicklung vor allem auf den Dieselkraftstoff aus, der einen zentralen Kostenfaktor darstellt. Aufgrund des hohen Anteils dieselbetriebener Baumaschinen und Transportfahrzeuge entfällt rund 41 % des Energieverbrauchs im Baugewerbe auf Diesel. Die Dieselpreisentwicklung wirkt sich damit unmittelbar auf die Betriebskosten auf den Baustellen sowie auf die Logistikkosten im Materialtransport aus. Seit 2021 sind die Dieselpreise insgesamt um rund 39 % gestiegen.
Auch bei Baustoffen bleibt das Preisniveau weiterhin erhöht. Die Preise für Asphalt lagen im Februar 2026 rund 48 % über dem Niveau von Anfang 2021, während Bitumen trotz zwischenzeitlicher Rückgänge weiterhin rund 21 % darüber notiert. Aufgrund des hohen Kostenanteils von Bitumen im Asphaltbau führen bereits moderate Preisänderungen zu spürbaren Auswirkungen auf die Gesamtkosten im Straßenbau.
Im Bereich energieintensiver Baustoffe zeigen sich weiterhin deutlich erhöhte Preisniveaus. So lag der Preis für Zement im Februar 2026 rund 59% über dem Niveau von Anfang 2021, Transportbeton rund 37% über dem Niveau von Januar 2021. Beide Baustoffe bewegen sich seit 2023 in einer kontinuierlichen Seitwärtsbewegung.
Im Stahlbereich kam es nach den starken Preissteigerungen der Jahre 2021 und 2022 zu einer Stabilisierung. Der Preis für Betonstahl lag im Februar 2026 um 1,4% über dem Vormonat, jedoch um 1,4% unter dem Vorjahreswert. Im Vergleich zum Niveau zu Jahresbeginn 2021 ergibt sich damit noch ein Anstieg von rund 9,2%. Insgesamt bleibt festzuhalten, dass die Baukostenentwicklung weiterhin maßgeblich durch Energiepreise beeinflusst wird und geopolitische Risiken zusätzliche Unsicherheiten für die weitere Preisentwicklung darstellen.
Liebe Mandantinnen und Mandanten,
liebe Leserinnen und Leser,
mit der vorliegenden Depesche informieren wir Sie über die aktuellen Entwicklungen in der Bauwirtschaft in Deutschland, über Neuigkeiten aus unserer Kanzlei FFW Fella Fricke Wagner sowie über ausgewählte praxisrelevante Entscheidungen der Rechtsprechung.
I. Aktuelles
Vor dem Hintergrund der beschriebenen Kosten- und Marktentwicklungen ergeben sich zunehmend auch rechtliche und regulatorische Fragestellungen im Bau- und Immobiliensektor.
Schrottimmobilien rücken derzeit verstärkt in den Fokus von Politik, Verwaltung und Immobilienrecht. Unter diesem Begriff werden Gebäude verstanden, die aufgrund erheblicher baulicher und technischer Mängel nur eingeschränkt nutzbar sind und häufig über längere Zeiträume hinweg nicht instandgesetzt werden.
Die Ursachen hierfür sind vielfältig und reichen von fehlenden finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer bis hin zu unterlassenen Instandhaltungsmaßnahmen trotz wirtschaftlicher Nutzbarkeit der Immobilien.
Neben klassischem Instandhaltungsstau werden zunehmend auch missbräuchliche Nutzungs- und Vermietungsmodelle thematisiert, bei denen stark sanierungsbedürftige Immobilen zu überhöhten Mieten vermietet und teilweise über Sozialleistungssysteme refinanziert werden.
Vor diesem Hintergrund gewinnen politische und gesetzgeberische Maßnahmen zur stärkeren Regulierung sogenannter Schrottimmobilien zunehmend an Bedeutung.
Auf Bundesebene ist im Rahmen einer Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) vorgesehen, das kommunale Instrumentarium im Umgang mit problematischen Bestandsimmobilien zu erweitern. Im Mittelpunkt stehen insbesondere ein erleichtertes Instandsetzungsgebot, erweiterte Vorkaufsrechte bei problematischen Eigentümer- oder Erwerbsstrukturen sowie die Möglichkeit, im Einzelfall auch eine Enteignung als ultima ratio in Betracht zu ziehen.
Ein vergleichbarer, teilweise weitergehender Ansatz wird auch auf Landesebene verfolgt.
Nordrhein- Westfalen plant mit einem „Faires- Wohnen-Gesetz“ insbesondere die Einführung einer Treuhandverwaltung für verwahrloste Immobilien, die Übernahme der Bewirtschaftung durch Kommunen bei Untätigkeit der Eigentümer sowie verschärfte Anforderungen an Mindeststandards von Beschäftigtenunterkünften. Ergänzend sind erweiterte Möglichkeiten des behördlichen Datenaustausches sowie ein deutlich erhöhter Bußgeldrahmen (bis zu 500.000 EUR) vorgesehen. Zuletzt soll auch als ultima ratio eine Enteignung möglich sein.
Insgesamt zeigt sich damit eine zunehmende Tendenz zu einer Intensivierung staatlicher Eingriffsbefugnisse im Umgang mit problematischen Immobilienbeständen.
In diesem Zusammenhang möchten wir im Folgenden zwei ausgewählte Urteile aus der jüngeren Vergangenheit näher vorstellen.
II. Urteil im Überblick
VG Berlin, Urteile vom 02.04.2025, 19 K 17/22 u. VG 19 K 351/23:
Hänge-WCs, Handtuchheizkörper und kleine Balkone können auch in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung genehmigt werden.
1. Sachverhalt
Eigentümerinnen von Wohngebäuden in Berlin Mitte waren betroffen. Die Gebäude liegen in Gebieten, für die eine Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs.1.Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) gilt.
Eine solche soziale Erhaltungssatzung dient dazu, Verdrängungseffekte infolge aufwertender baulicher Maßnahmen zu begrenzen. Ziel ist es, die gewachsene Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. In diesem Zusammenhang können bestimmte Modernisierungen, Grundrissänderungen sowie Umwandlungen und Nutzungsänderungen einer zusätzlichen Prüfung unterliegen, wenn sie geeignet sind, die Sozialstruktur des Gebiets nachhaltig zu verändern. Die Erhaltungssatzung verfolgt somit den Zweck des Milieuschutzes und soll Gentrifizierungsprozessen entgegenwirken.
Eine der Eigentümerinnen plante, die 13 Wohnungen ihres Hauses mit Balkonen in Größe von jeweils vier Quadratmetern ausstatten. Die andere beabsichtigte, das Badezimmer in einer ihrer Wohnungen zu modernisieren, indem ein Stand-WC durch ein wandhängendes WC ersetzt und ein bestehender Heizkörper gegen einen Handtuchheizkörper ausgetauscht wird.
Das zuständige Bezirksamt lehnte die beantragten Genehmigungen ab. Zur Begründung führte es aus, dass die geplanten baulichen Maßnahmen in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung nicht genehmigungsfähig seien. Sie führten zu einer Aufwertung des Wohnraums und begründeten abstrakt die Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung. Dadurch werde der Mileuschutz beeinträchtigt.
Gegen diese Ablehnung klagten die Eigentümerinnen vor dem VG Berlin. Sie vertreten die Auffassung, dass die geplanten Umbauten lediglich einen zeitgemäßen Ausstattungszustand herstellen.
2. Entscheidung
Das VG Berlin folgte in beiden Verfahren der Auffassung der Klägerinnen. Es stützte seine Entscheidungen auf § 172 Abs.4 S.3 Nr.1 BauGB. Danach ist eine Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient.
Nach Ansicht der 17. Kammer ist hierbei ein bundeseinheitlicher Maßstab heranzuziehen. Hänge-WCs, Handtuchheizkörper in Standardausführung und Balkone mit einer Fläche von vier Quadratmetern genügen diesen Anforderungen und überschreiten sie nicht.
Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die von den Klägerinnen angestrebte Ausstattung bundesweit üblich sei. Dabei zog das Gericht auch Mietspiegel anderen größeren deutschen Städten heran und stellte fest, dass die geplanten Maßnahmen überwiegend nicht zu einer Werterhöhung der jeweiligen Immobilie führen.
Die Urteile sind rechtskräftig.
Die Entscheidungen stellen klar, dass bei Modernisierungen in Milieuschutzgebieten auf einen bundeseinheitlichen Maßstab abzustellen ist und weit verbreitete, nicht als wertsteigernd einzuordnende Maßnahmen regelmäßig genehmigungsfähig sind; eine pauschal behauptete abstrakte Verdrängungsgefahr genügt für eine Versagung nicht.
III. Urteil im Detail
KG Berlin, Urteil vom 13.02.2026- 21 U 13/26
Streitigkeiten über Nachträge sind auf Baustellen an der Tagesordnung. Besonders konfliktträchtig ist die Abgrenzung zwischen geschuldetem Leistungsumfang und zusätzlichen, zu vergütenden Leistungen. Das KG Berlin hatte darüber zu entscheiden, ob solche Fragen im einstweiligen Rechtsschutz nach § 650 d BGB geklärt werden können und welche Maßstäbe bei der Auslegung von Leistungsverzeichnissen gelten.
1. Sachverhalt
Der Auftraggeber (AG) beauftragte den Auftragnehmer (AN) mit der Durchführung von Maler- und Lackierarbeiten an einem Schulgebäude in Berlin. Vertragsgrundlage waren die VOB/B sowie VOB/C.
Das Gebäude ist mit zahlreichen historischen Holz-Kastenfenstern ausgestattet, die jeweils über zwei oder mehrere äußere sowie zwei oder mehr innere Flügel verfügen. Das Leistungsverzeichnis (LV) enthält mehrere Positionen, die sich auf die Behandlung dieser Fenster beziehen. Bestimmte Positionen sehen eine näher beschriebene sog. Erneuerungsbeschichtung der Außenflügel vor. Weitere LV-Positionen sehen eine Überholungsbeschichtung der Innenseite des äußeren Flügels und beider Seiten des inneren Flügels sowie des Kastens vor.
Die Kastenfenster weisen zudem einen oder zwei Kämpfer bzw. „Querpfosten“ sowie einen oder zwei senkrechte Pfosten auf. Außerdem ragt der äußere Holzrahmen der Fenster an der Außenseite geringfügig über den Putz in die Fensteröffnung hinein.
Der AG ist der Auffassung, dass auch diese Teile der Kastenfenster mit einer Erneuerungs- bzw. Überholungsbeschichtung zu bearbeiten sind.
Der AN erklärt sich grundsätzlich hierzu bereit, vertritt jedoch die Ansicht, dass diese Leistungen vom ursprünglichen Leistungsumfang nicht erfasst seien. Er verlangt daher für die Beschichtung dieser Teile jeweils eine gesonderte Vergütung in Höhe von 113,50 EUR bzw. 89 EUR je Fenster und macht entsprechende Nachtragsforderungen (Nachträge N 1.1 und 1.2) geltend.
Hierzu hat der er dem AG ein Nachtragsangebot mit entsprechender Kalkulation vorgelegt.
Der AG lehnt dies ab und ist der Auffassung, die betreffenden Leistungen seien bereits vom Leistungsverzeichnis umfasst und daher nicht gesondert zu vergüten.
Im Rahmen einer einstweiligen Verfügung beantragt der AN festzustellen, dass es sich bei den streitigen Leistungen um nach § 2 Abs. 6 VOB/B zusätzlich zu vergütende Leistungen handelt und dass er berechtigt ist, 80 % des Betrags aus seinem Nachtragsangebot abzurechnen.
2. Entscheidung
Das KG hält die Anträge zunächst für zulässig. Es hält ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs.1 ZPO im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens nach § 650 d BGB für gegeben.
Zunächst weist es darauf hin, dass im Hauptsacheverfahren grundsätzlich die Leistungsklage gegenüber der Feststellungsklage vorrangig ist, da sie regelmäßig zu einer umfassenderen und endgültigeren Klärung des Streitverhältnisses führt.
Gleichwohl besteht keine generelle Pflicht, ein Begehren in eine getrennte Leistungs- und Feststellungsklage aufzuteilen. Dies gilt zudem insbesondere im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes nach § 650 d BGB, da dort eine abschließende Entscheidung über den geltend gemachten Vergütungsanspruch typischerweise nicht möglich ist. Das Verfahren dient vielmehr dazu, dem AN vorläufige Liquidität zu verschaffen, während dem AG die Möglichkeit bleibt, sich gegen das vorläufige Preisbestimmungsrecht des AN nach § 650 c Abs. 3 BGB zur Wehr zu setzen. Zugleich kann eine einstweilige Entscheidung den Parteien eine gewisse Planungssicherheit geben, etwa im Hinblick auf eine drohende Einstellung der Arbeiten oder eine Kündigung des Bauvertrags.
Das Gericht betont zudem, dass der AN sich auf die Vermutung des Verfügungsgrunds gemäß § 650 d BGB berufen kann. Unerheblich sei dabei, dass die Vertragsparteien die VOB/B vereinbart haben und der Anspruch ausdrücklich auf § 2 Abs. 6 VOB/B gestützt wird. Nach Auffassung des Gerichts ist eine Streitigkeit um eine Mehrvergütung aus § 2 Abs. 5 oder 6 VOB/B zugleich eine Streitigkeit um § 650 b oder § 650 c BGB i.S.v. § 650 d BGB
In der Sache selbst weist das Kammergericht die Anträge jedoch zurück. Die geltend gemachten Positionen seien nicht als zusätzliche vergütungspflichtige Leistungen anzusehen. Dies ergebe sich bereits aus der Auslegung der einschlägigen Positionen des Leistungsverzeichnisses. Aus Sicht eines fachkundigen Bieters werde deutlich, dass sämtliche lackierte beziehungsweise aus Holz bestehenden Bestandteile der Fensterflächen erfasst sein sollen und dass dabei jeweils danach vorzugehen ist, ob sie nach außen hin liegen (dann Erneuerungsbeschichtung) oder nach innen hin (dann Überholungsbeschichtung).
Vor diesem Hintergrund sei für den Bieter erkennbar gewesen, dass die vorgesehene Instandsetzung der Kastenfenster auf eine umfassende Sanierung und Erhaltung der Holzkastenfenster abziele, sodass eine Herausnahme einzelner untergeordneter Elemente der Fenster fernliegend sei. Auch die Außenseite des Fensterrahmens seien naheliegend als Bestandteil des Kastens anzusehen, dessen Bearbeitung unstreitig geschuldet sei.
Weiterhin werde in der Leistungsbeschreibung ausdrücklich erwähnt, dass die Kastenfenster über Kämpfer und senkrechte Pfosten verfügen. Im Zusammenhang mit der Farbbeschreibung werde zudem neben Flügelrahmen, Festrahmen und Kasten auch die Pfosten ausdrücklich genannt. Die Auffassung des AN, es handle sich dabei lediglich um den vorhandenen Farbton des Bestandsanstrichs, überzeuge nicht. Vielmehr sei der Text so zu verstehen, dass die Pfosten wie bei den anderen Bauteilen auch, in diesem Farbton erst noch zu streichen seien.
Insgesamt müsse ein verständiger Leser der Leistungsbeschreibung daher davon ausgehen, dass die Beschichtung sämtlicher freiliegender aus Holz hergestellten Bereiche des Kastenfensters (mit Ausnahme der unstreitig nicht erfassten Fensterbretter) beauftragt werden soll.
3. Bedeutung für die Praxis
Während der Bauausführung können sowohl AN als auch AG ein Interesse daran haben, im einstweiligen Rechtsschutz klären zu lassen, ob eine wirksame Änderungsanordnung vorliegt. Dies ist insbesondere deshalb praxisrelevant, weil eine solche vorläufige Entscheidung unmittelbaren Einfluss darauf haben kann, ob der AN zur Leistung verpflichtet ist oder diese verweigern darf.
Darüber hinaus können im Eilverfahren nicht nur der Grund, sondern auch die Höhe einer Mehrvergütung sowie sogar deren Nichtbestehen vorläufig festgestellt werden. Dies verschafft beiden Parteien frühzeitig eine gewisse wirtschaftliche und rechtliche Orientierung.
Von besonderer Bedeutung ist ferner, dass § 650 d BGB nach überwiegender Auffassung auch bei VOB/B Verträgen Anwendung findet. Nach Ansicht des KG erfasst dies sogar Streitigkeiten über Mehrvergütungsansprüche nach § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B, auch ohne, dass die Voraussetzungen des § 650 b BGB vorliegen. Dadurch wird der Anwendungsbereich des einstweiligen Rechtsschutzes in der Baupraxis erheblich erweitert.
Schließlich zeigt die Entscheidung, dass bei der Auslegung von Leistungsverzeichnissen ein strenger objektiver Maßstab gilt: Auch nicht ausdrücklich genannte Teilleistungen können vom vereinbarten Einheitspreis umfasst sein, wenn sich dies aus dem Gesamtzusammenhang ergibt. Für den Auftragnehmer bedeutet dies ein erhebliches Kalkulationsrisiko, da Nachträge nicht ohne Weiteres durchgesetzt werden können.
Neue Kollegen an den Standorten Hamburg und Berlin
Zuletzt noch erfreuliche Neuigkeiten aus unserer Kanzlei: An unseren Standorten in Hamburg und Berlin dürfen wir neue Kollegen in unserem Team willkommen heißen.
Seit dem 01.04.2026 gehört Herr Rechtsanwalt Nicolas Fricke zu unserem Hamburger Team. Er ist gebürtiger Hamburger und hat seine Heimatstadt nie aus den Augen verloren, auch wenn er seit mehr als 20 Jahren in Niedersachsen beheimatet ist. Sein Studium und Referendariat hat er in Hamburg absolviert. Seine ersten anwaltlichen Erfahrungen machte er im Miet- und Wohneigentumsrecht. Nach einer Pause von der Juristerei, in der er als Lokalredakteur arbeitete, kehrte er vor 12 Jahren in den Anwaltsberuf zurück und spezialisierte sich auf das private Baurecht, in dem er die letzten siebeneinhalb Jahre ausschließlich tätig war.
Zu seinen Hobbies zählt neben dem Lesen und Spaziergängen mit dem Hund natürlich seine Familie. Er versucht sich auch noch am Fußball, eine Leidenschaft, die mit den Jahren immer weiter zurückgefahren werden musste.
Den Standort Berlin unterstützt Herr Jacob Ehrhardt seit dem 01.04.2026 als Wissenschaftlicher Mitarbeiter. Er hat an der Humboldt–Universität zu Berlin studiert und sein Referendariat in Brandenburg absolviert. Neben seiner Tätigkeit plant er eine Promotion.
Seine Freizeit verbringt er mit Lesen und Klettern, wofür er seit Kindesalter eine besondere Begeisterung hat.
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