Die lang ersehnte Trendwende am Baumarkt
Nach fast fünf Jahren des kontinuierlichen Rückgangs steht die deutsche Bauwirtschaft im Sommer vor einer fundamentalen Trendwende. Das reale, preisbereinigte Bauvolumen schwenkt nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) auf einen klaren Wachstumskurs um.
Gesamtmarkt im Plus: Für das laufende Jahr wird ein realer Zuwachs des Bauvolumens von 1,7 % erwartet, der sich im Folgejahr auf 3,4 % beschleunigen soll.
Öffentlicher Tiefbau als Konjunkturmotor: Haupttreiber der Entwicklung sind massive öffentliche Investitionen aus dem Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität (SVIK). Die Experten prognostizieren hier ein kräftiges Plus von 7,3 %.
Langsame Erholung im Wohnungsneubau: Nach einem dramatischen Einbruch im Vorjahr (minus 6,4 %) stabilisiert sich das Segment durch verlässliche Zins- und Baupreisentwicklungen. Ein moderater Zuwachs von 2,4 % signalisiert das Durchschreiten der Talsohle.
Kapazitätsgrenzen & Produktivitätsrisiko: Trotz der positiven Impulse mahnen Wirtschaftsforscher zur Vorsicht: Die Arbeitsproduktivität im Bauhauptgewerbe ist seit 2021 deutlich gesunken. Stoßen spezialisierte Baufirmen durch die hohe Auftragsflut an ihre Kapazitätsgrenzen, droht ein erneuter, lohnkostengetriebener Preisauftrieb von voraussichtlich 2,7 %.
Liebe Mandantinnen und Mandanten,
liebe Leserinnen und Leser,
mit der vorliegenden Depesche informieren wir Sie über die aktuellen Entwicklungen in der Bauwirtschaft in Deutschland, über Neuigkeiten aus unserer Kanzlei FFW Fella Fricke Wagner sowie über ausgewählte praxisrelevante Entscheidungen der Rechtsprechung.
I. Aktuelles
Die sommerlichen Extremwetterlagen mit langanhaltenden Hitzeperioden und plötzlichen Starkregenereignissen sind längst keine temporären Ausnahmen mehr. Sie verändern die rechtlichen Rahmenbedingungen im Bauwesen fundamental. Spätestens mit dem Inkrafttreten des bundesweiten Klimaanpassungsgesetzes (KAnG) ist die Klimavorsorge von einer freiwilligen Nachhaltigkeitsidee zur planerischen Rechtspflicht geworden.
Für Architekten, Ingenieure und öffentliche Auftraggeber ergeben sich daraus im Sommer weitreichende Konsequenzen:
Verschärfte Anforderungen an den Hochbau: Um die sommerliche Überhitzung in urbanen Räumen einzudämmen, rücken bauliche Anpassungen zwingend in den Fokus. Dazu gehören helle, thermisch optimierte Fassadenoberflächen, eine optimierte Raumgeometrie für die natürliche Luftzirkulation sowie ein wirksamer, adaptiver Sonnenschutz zur Vermeidung des Albedo-Effekts.
Die Schwammstadt als Standard:
Im Bereich des Tiefbaus und der Erschließung erzwingt das Starkregenmanagement ein radikales Umdenken. Versiegelte Flächen müssen geöffnet werden. Planer sind verpflichtet, begrünte Retentionsdächer und dezentrale Versickerungsflächen so in die Objektplanung zu integrieren, dass Niederschlagsextreme direkt auf dem Grundstück gepuffert werden, ohne die öffentliche Kanalisation zu überlasten.
Die juristischen Konsequenzen für die Kanzleipraxis:
Im Architekten- und Ingenieurrecht: Planungsfehler im Klimaschutz wiegen schwer. Werden die Klimarisiken (wie lokale Hitzeinseln oder historische Überflutungsdaten) nicht mittels präziser Mikroklima-Simulationen in der Entwurfsphase quantifiziert, drohen immense Schadensersatzansprüche wegen Planungs- und Objektüberwachungsfehlern. Ein Gebäude, das nach Fertigstellung im Sommer unbewohnbar überhitzt oder bei Starkregen direkt geflutet wird, entspricht nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die Korrektur im Nachhinein ist technisch kaum möglich und wirtschaftlich ruinös.
Im Vergaberecht: Öffentliche Planungsträger sind gemäß § 8 KAnG gesetzlich verpflichtet, Klimarisiken fachübergreifend in allen Ausschreibungen und der Bauleitplanung abzuwägen. Vergabestellen müssen Nachhaltigkeitskriterien und funktionale Anforderungen zur Hitzeresistenz bereits in den Vergabeunterlagen und Eignungskriterien zwingend verankern, um rechtssichere Verfahren zu garantieren.
Im privaten Baurecht (Bauzeit und Risikoverteilung): Langanhaltende Hitzeperioden über 35 Grad führen vermehrt zu Arbeitsunterbrechungen im Zuge des Arbeitsschutzes (Gefährdungsbeurteilung nach ArbSchG). Dies wirft in der Vertragspraxis schwierige Fragen der Risikoverteilung auf: Wann liegt ein Fall von höherer Gewalt vor, der den Unternehmer von Bauzeitstrafen entlastet, und wann handelt es sich um ein kalkulierbares, saisonübliches Witterungsrisiko?
Im Folgenden möchten wir Ihnen nunmehr zwei ausgewählte Urteile aus der jüngeren Vergangenheit näher vorstellen.
II. Urteil im Überblick
OLG Schleswig-Holstein, Urteil vom 03.02.2026 – 3 U 12/25
Haftungsverteilung bei der Überlassung von Baugeräten samt Bedienpersonal
1. Sachverhalt
Die Klägerin, ein Fachbetrieb für Erd- und Pflasterarbeiten, fordert von der Beklagten, die ein Bauunternehmen betreibt, Schadensersatz wegen der Zerstörung eines Großgeräts. Die Beklagte war im Jahr 2021 vom Landesbetrieb für Küstenschutz, Nationalpark und Meeresschutz Schleswig-Holstein (LKN-SH) mit Instandsetzungs- und Umbauarbeiten zur Verstärkung eines Außentiefs beauftragt worden. Für die Durchführung dieser Küstenschutzmaßnahmen überließ die Klägerin der Beklagten einen Kettenbagger des Typs Volvo EC300E, der mit einer modernen Trimble GPS 3D-Steuerung ausgestattet war, und stellte gleichzeitig einen eigenen Mitarbeiter als Baggerführer zur Verfügung. Während der laufenden Arbeiten im flachen Gewässer kam es am 9. Juni 2021 zu einem schweren Zwischenfall, als der Kettenbagger in eine unvorhergesehene Untiefe abrutschte. Dies beruhte auf dem Fahrfehler des Baggerführers, der im unübersichtlichen Gewässer trotz unklarer Displayanzeige der GPS-Steuerung eine riskante Abkürzung statt des sicheren Landwegs wählte. Sowohl das Trägergerät als auch die integrierte GPS-Steuerung erlitten dabei einen wirtschaftlichen Totalschaden. Die Parteien streiten seither über die haftungsrechtliche Verantwortlichkeit für das Unglück. Die Klägerin macht hieraus einen Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 177.999,00 Euro gerichtlich geltend, dem die Beklagte vollumfänglich entgegentreten ist.
2. Entscheidung
Das OLG Schleswig bestätigte die Vorinstanz (LG Flensburg) und verurteilte das Unternehmen zu vollem Schadensersatz wegen der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht. Die Beklagte hat ihre vertragliche Pflicht zur unbeschädigten Rückgabe des Baggers verletzt.
Die Überlassung von Großgeräten mit Bedienpersonal stellt laut OLG keinen Werkvertrag dar, sofern der Verleiher vor Ort kein Weisungsrecht hinsichtlich der konkreten Ausführung der Arbeiten hat. Es handelt sich stattdessen um einen gemischten Vertrag sui generis (aus Miet- und Dienst- bzw. Dienstverschaffungsrecht), da hier die geschuldete Arbeit nach Weisung des Auftraggebers – also desjenigen, dem Gerät und Personal überlassen werden – erbracht wird. Im Übrigen war vertraglich kein konkreter Erfolg geschuldet.
Das ausleihende Unternehmen hat seine vertragliche Pflicht verletzt, die Mietsache (den Bagger) pfleglich zu behandeln und ordnungsgemäß zurückzugeben. Es hätte zudem die Gefahrenstellen und Untiefen im Wasser markieren oder absichern müssen.
Das Oberlandesgericht bestätigte die Haftung der Beklagten und stellte klar, dass das überlassene Bedienpersonal bei einem Miet- und Dienstverschaffungsvertrag als Erfüllungsgehilfe des Entleihers gemäß § 278 BGB agiert. Der Verleiher haftet dagegen nur für ein Auswahlverschulden (§ 831 BGB). Der dienstverschaffende Unternehmer haftet grundsätzlich nur für Verschulden bei der Auswahl des dienstpflichtigen Personals, nicht aber für dessen Verschulden bei der Ausführung der Arbeit, die ihm von dem dienstberechtigten Auftraggeber aufgetragen wird.
Der unstreitige Fahrfehler des Fahrers – er wählte im unübersichtlichen Gewässer trotz unklarer Displayanzeige der GPS-Steuerung eine riskante Abkürzung statt des sicheren Landwegs – wird der Beklagten voll zugerechnet, da der Fahrer vollständig in ihren Baustellenbetrieb eingegliedert war. Die in der Literatur geäußerte Kritik an dieser Haftungsverteilung greift hier nicht, weil es sich nicht um einen spezifischen Gerätebedienfehler, sondern um einen reinen fahrtechnischen Navigationsfehler handelte. Es konnte auch kein Auswahlverschulden seitens der Klägerin dargelegt werden.
Zudem traf die Beklagte ein erhebliches Mitverschulden, da sie die gefährliche Abbruchkante weder markiert noch gesichert hatte, obwohl dies bautechnisch notwendig und durch spätere Aufschüttung eines Dammes auch möglich gewesen wäre.
III. Urteil im Detail
BGH, Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24
30 Jahre Verjährung bei unwirksamen Bauträger-Klauseln
Ein „Albtraum” für Bauträger und eine enorme Stärkung für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), die Mängel an alten Gebäuden noch nach über einem Jahrzehnt geltend machen können.
Das BGH-Urteil vom 26.03.2026 (Az. VII ZR 68/24) klärt die Verjährung von Mängelrechten bei unwirksamen Abnahmeklauseln in Bauträger-AGB. Es etabliert eine 30-jährige absolute Verjährungsgrenze ab dem Zeitpunkt der gescheiterten Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
1. Sachverhalt
Die Klägerin, eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG), verlangt von der beklagten Bauträgerin einen Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Gegenstand des Streits sind Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten des Metall-Pultdachs der Wohnanlage. Bei dem Objekt handelt es sich um ein älteres Mehrfamilienhaus, das von der Beklagten grundlegend saniert und durch einen Anbau erweitert wurde. Im Zuge dieser Maßnahmen wurde der ursprüngliche Holzdachstuhl mit Ziegeleindeckung abgetragen und durch ein Vollgeschoss mit einem Metall-Pultdach ersetzt. Die Dacharbeiten wurden im Sommer 1999 abgeschlossen und von der Beklagten gegenüber den ausführenden Handwerkern abgenommen. Die Streithelfer der Beklagten waren bei diesem Bauvorhaben als Architekten mit allen Leistungsphasen der Objektplanung beauftragt. Die insgesamt 31 Wohneinheiten und neun Teileigentumseinheiten veräußerte die Beklagte in den Jahren 1999 bis 2001 durch jeweils gleichlautende Bauträgerverträge. Ein zugehöriger Kellerraum wurde erst im Jahr 2002 an den Erwerber der Wohneinheit 25 verkauft. In den anfangs geschlossenen Erwerberverträgen war in § 5 Nr. 4 jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. Zu diesem Zweck wurden zwischen Mai 2000 und Mai 2001 entsprechende Abnahmebegehungen durchgeführt und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die gewählten Vertreter erklärt. Nach dieser vermeintlich erfolgten Abnahme veräußerte die Beklagte noch zwei weitere Wohneinheiten (Einheiten 22 und 23) sowie den besagten Kellerraum im Jahr 2002. Diese sogenannten „Nachzügler-Verträge” enthielten in § 5 Nr. 4 die vorformulierte Vertragsbestimmung:
„4. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt.”
Das Landgericht Stuttgart gab der Klage in erster Instanz vollständig statt. Auf die Berufung der Beklagten hin änderte das Oberlandesgericht Stuttgart das Urteil ab und wies die Klage wegen eingetretener Verjährung ab. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision vor dem BGH erstrebt die Klägerin nun die vollständige Wiederherstellung des erstinstanzlichen landgerichtlichen Urteils.
2. Entscheidung
Der BGH hat die Entscheidung des Berufungsgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung zurückverwiesen. Er erachtet die Klage – entgegen der Auffassung des OLG Stuttgart – nicht als verjährt. Die Entscheidung des BGH stützt sich auf eine detaillierte Auseinandersetzung mit dem AGB-Recht, dem System der werkvertraglichen Verjährung und dem Grundsatz von Treu und Glauben.
Der BGH bestätigt die Auffassung der Vorinstanzen, dass die vertraglichen Abnahmeklauseln einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Die Klausel, wonach drei gewählte Erwerbervertreter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwiderruflich erklären sollten, verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB. Die Abnahme ist ein originäres Recht jedes einzelnen Erwerbers aus § 640 BGB. Ihr Entzug stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Zudem verletzte die unklare Ausgestaltung hinsichtlich der Widerruflichkeit der Vollmacht das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB). Die vorformulierte Klausel „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt” entzieht dem Nachzügler-Erwerber unzulässig das Recht zur eigenen Prüfung des Werks. Sie weicht grundlegend vom dispositiven Werkvertragsrecht ab und ist wegen unangemessener Benachteiligung ebenfalls gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Da die Klauseln unwirksam sind, entfalten auch die auf ihrer Basis erklärten Abnahmen keine rechtliche Wirkung für die Gesamtheit der Erwerber. Da eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums fehlt, befindet sich der Bauträgervertrag rechtlich weiterhin im Erfüllungsstadium. Gemäß § 634a Abs. 2 BGB beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken zwingend erst mit der Abnahme. Da die Abnahme nie wirksam erklärt wurde, konnte die fünfjährige Verjährungsfrist für die Mängelrechte (§ 634, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) – anders als vom OLG angenommen – zu keinem Zeitpunkt überhaupt zu laufen beginnen.
Der BGH stellt klar: Dem Bauträger, der selbst die unwirksamen AGB-Klauseln gestellt hat, ist es nach dem Grundsatz des Verbots widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag mangels Abnahme im Erfüllungsstadium verbleibe und der Erfüllungsanspruch verjährt sei. Erwerber können nach dem Übergang in das Mängelstadium (hier durch das Verlangen eines Kostenvorschusses nach erfolgloser Fristsetzung, § 634 Nr. 2, § 637 BGB) die Mängelrechte unabhängig von der Verjährung des ursprünglichen primären Erfüllungsanspruchs geltend machen.
Die Haftung des Bauträgers für Mängelansprüche ist bei einer fehlgeschlagenen oder unterbliebenen Abnahme zeitlich nicht völlig unbegrenzt. In Ermangelung eines Verjährungsbeginns greift eine absolute Obergrenze von 30 Jahren (aus einer Gesamtanalogie aus §§ 197 Abs.1, 199 Abs.2., Abs.3 Nr.2 und Abs.3a, 202 Abs.2 BGB). Diese 30-jährige Frist beginnt in dem Moment, in dem die (unwirksame) Abnahme fehlschlug oder das Werk dem Erwerber zur Abnahme angeboten wurde. Da die Begehungen zwischen 2000 und 2001 stattfanden und die Nachzüglerverträge 2002 geschlossen wurden, war die 30-jährige Höchstfrist bei der Hemmung durch das selbständige Beweisverfahren (2018) und die Klageerhebung noch lange nicht abgelaufen. Die Einrede der Verjährung greift daher nicht.
3. Bedeutung für die Praxis
Das Urteil bestätigt die bekannte Linie, dass fehlerhafte AGB-Klauseln enorme Haftungsrisiken bergen und schafft eine spürbare Verschärfung der Haftungssituation für Bauträger. Gleichzeitig stärkt es die Position von Wohnungseigentümergemeinschaften bei Altobjekten erheblich.
Bauträger können sich bei Verträgen, die unwirksame AGB-Abnahmeklauseln enthalten, nicht mehr pauschal auf den Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist berufen. Wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums damals formal fehlerhaft war, läuft die Haftung faktisch bis zu 30 Jahre nach der Übergabe weiter. Dies kann bei spät auftretenden Mängeln zu massiven, nicht kalkulierbaren Nachhaftungen führen. Bauträgergesellschaften sollten ihre Altprojekte aus den letzten 20 bis 25 Jahren systematisch daraufhin überprüfen, ob rechtssichere Abnahmen des Gemeinschaftseigentums vorliegen.
Der Bauträger ist der Situation jedoch nicht schutzlos ausgeliefert. Um das „unendliche” Erfüllungsstadium zu beenden und den Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist (§ 634a Abs. 2 BGB) endlich in Gang zu setzen, muss er aktiv werden: Nachholung der Abnahme fordern. Der Bauträger kann und sollte die WEG bzw. die aktuellen Eigentümer offiziell und unter Fristsetzung zur Nachholung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums auffordern. Verweigert die WEG die Abnahme trotz Fertigstellung und ohne Benennung wesentlicher Mängel, kann der Bauträger die Abnahme nach den gesetzlichen Vorschriften (z.B. § 640 Abs. 2 BGB) fingieren.
Um solche jahrzehntelangen Haftungsfallen für die Zukunft komplett auszuschließen, müssen aktuelle Bauträgerverträge absolut rechtssichere Abnahmeregelungen enthalten. Klauseln, die die Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Dritten, einen Erstverwalter oder durch eine starre Mehrheitsvertretung ohne Widerrufsrecht regeln, sind zwingend zu vermeiden. Dabei bleibt es der rechtssichere Weg für Bauträger, die Abnahme individuell mit jedem einzelnen Erwerber durchzuführen.
Neuer Kollege am Standort Hamburg
Seit dem 15. Juli verstärkt Rechtsanwalt Clemens Alexa unser Team am Standort Hamburg. Der gebürtige Kieler studierte Rechtswissenschaften an der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel und legte dort seinen Schwerpunkt im Bank- und Kapitalmarktrecht ab. Berufliche Erfahrungen sammelte Herr Alexa zunächst bei einem bundesweit tätigen Telekommunikationsunternehmen im Bereich des Glasfaserausbaus. Nach seinem Referendariat im Landgerichtsbezirk Lübeck war er im Contract & Claim Management eines international agierenden Ingenieurbüros für Kraftwerks- und Anlagenbau tätig.
In seiner Freizeit ist Herr Alexa gerne in der Natur unterwegs, ob beim Wandern, Joggen oder Radfahren. Als leidenschaftlichen Angler zieht es ihn zudem regelmäßig an heimische und internationale Gewässer.
Sie haben Fragen oder Anregungen? Dann kontaktieren Sie uns gerne unter info@ffwkanzlei.de