Preise für Wohnimmobilien
Nach Angaben des statistischen Bundesamtes sind die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) im 1. Quartal 2024 im bundesweiten Durchschnitt um fast 6 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Der Häuserpreisindex ist damit sechs Quartale in Folge gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal gefallen.
Beachtlich ist, dass die preislichen Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern in den meisten Regionen größer waren als bei Eigentumswohnungen. Die größten Rückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal haben sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) gezeigt (-9,5 %).
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2024
Das Bundeskabinett hat im vergangenen Mai einen Entwurf zur umfangreichen Änderung des Tierschutzgesetzes beschlossen. Ziel des Vorhabens ist es, neue Erkenntnisse der Wissenschaft im Bereich des Tierschutzes gesetzlich zu verankern und damit den Tierschutz in Deutschland insgesamt voranzubringen.
Gegenstand der geplanten Änderungen im Haustierbereich ist unter anderem die Beendigung der Qualzucht. Die langjährigen Bestimmungen sollen durch die Hinzufügung einer nicht abschließenden Aufzählung möglicher Symptome von Qualzucht erweitert werden (bspw. Blindheit, Taubheit oder Atemnot, sofern diese genetisch bedingt sind und bei Tieren
Schmerzen und Leiden verursachen). Es soll jedoch kein pauschales Verbot der Zucht von bestimmten Rassen geben. Nach dem Entwurf dürfen Tiere mit Merkmalen von Qualzucht auf Online-Plattformen nicht mehr zum Kauf angeboten werden. Anbieterinnen und Anbieter von lebenden Tieren sollen verpflichtet werden, ihre Daten bei der jeweiligen Online-Plattform zu hinterlegen.
Im Nutztierbereich gehört zu den geplanten Änderungen insbesondere die Verpflichtung zu Videoaufzeichnungen in tierschutzrelevanten Bereichen von Schlachthöfen. Hierdurch sollen die behördlichen Kontrollmöglichkeiten erweitert werden.
Der Entwurf der Bundesregierung bringt aber auch Änderungen für die Haltung von Tieren in reisenden Zirkussen mit sich. Betroffen sind z. B. Elefanten, Affen, Giraffen. Sofern sich diese Tiere bereits im Bestand eines Zirkusbetriebes befinden, dürfen diese weiterhin gehalten werden. Es soll jedoch nicht mehr gestattet sein, neue Tiere dieser Arten anzuschaffen, da sie aufgrund ihrer besonderen Bedürfnisse im Zirkusumfeld nicht artgerecht gehalten und versorgt werden können.
Der Bundestag selbst hat über den Gesetzentwurf noch nicht entschieden.
Teilabnahme nur bei in sich abgeschlossenen Leistungsteilen
OLG Bamberg, Urteil vom 02.03.2023 – 12 U 48/22; BGH, Beschluss vom 13.03.2024 – VII ZR 57/23 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Dem Fall liegt ein VOB/B-Vertrag zugrunde, mit dem das bauausführende Unternehmen (AN) vom Bauherrn (AG) mit Elektroeinlegearbeiten beauftragt wurde. Nach Ausführung der Arbeiten zeigte der AN dem AG für das „Untergeschoss mit Ausnahme der Treppenhäuser“ die Fertigstellung der Leistungen an, verbunden mit einer Aufforderung zur Teilabnahme. Wenige Wochen später folgte eine weitere Anzeige bezüglich der Fertigstellung der „Bauteile C+D (UG bis 2. OG)“, ebenfalls verbunden mit Aufforderung zur Teilabnahme. Da der AG beide Abnahmeverlangen zurückwies, klagte der AN auf Feststellung der Teilabnahmefähigkeit mit der Begründung, es handele sich jeweils um in sich abgeschlossene Teile der Leistung, die nach § 12 Abs. 2 VOB/B teilabnahmefähig seien.
Ohne Erfolg!
Dem AN stehe kein Anspruch auf Teilabnahme zur, so das Gericht.
In § 12 Abs. 2 VOB/B heißt es wörtlich:
„Auf Verlangen sind in sich abgeschlossene Teile der Leistung besonders abzunehmen.“
Das Gericht sah die entsprechenden Voraussetzungen als nicht gegeben an. Der Begriff der „in sich abgeschlossenen Teile der Leistung“ sei möglichst eng auszulegen, damit vor allem Schwierigkeiten und Überschneidungen hinsichtlich unterschiedlicher Abnahmewirkungen, insbesondere unterschiedlicher Gewährleistungsfristen und Gefahrübergänge vermieden werden. Leistungsteile innerhalb eines Gewerks könnten grundsätzlich nicht als abgeschlossen angesehen werden. Ihnen mangele es regelmäßig an der Selbstständigkeit, die eine eigenständige Beurteilung der Teilleistung ermöglicht. Dies könne jedoch bei klarer zeitlicher oder räumlicher Trennung anders sein, etwa dann, wenn die Leistungsteile an verschiedenen Bauwerken, etwa an mehreren zu errichtenden Häusern zu erbringen sind.
Ausgehend davon bewertete das Gericht die Leistungsteile des AN, hinsichtlich derer dieser die Teilabnahme begehrte, als lediglich unselbstständige Teile eines einheitlichen Gewerks. Es komme hierbei nicht entscheidend darauf an, ob die Leistungen des AN etagenübergreifend sind. Maßgebend sei vielmehr, dass es sich um Leistungen in funktional unselbstständigen Teilbereichen eines einheitlichen Gebäudes handele.
Praxishinweis:
Der Begriff der „in sich abgeschlossenen Teile der Leistung“ ist ebenfalls relevant für die Möglichkeiten der Teilkündigung nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 VOB/B.
Kündigung nach § 650f Abs. 5 BGB: Vergütungsfolgen bei einer mangelhaften Leistung
Setzt der Unternehmer dem Besteller eine Frist zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB und kündigt er nach deren fruchtlosem Ablauf den Bauvertrag, steht dem Unternehmer eine Vergütung für bereits erbrachte Leistungen nur zu, soweit diese auch tatsächlich erfüllt, also mangelfrei erbracht wurden.
Die Vergütung für bereits erbrachte Leistungen ist (zunächst) um den Umfang der zum Zeitpunkt der Kündigung vorhandenen Mängel beschränkt. Der Unternehmer hat aber die Wahl, die Mängel zu beseitigen. In diesem Fall steht ihm die volle Vergütung zu. Tut er dies nicht, muss er sich mit der gekürzten Vergütung begnügen.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.11.2023 – 5 U 33/23
1. Sachverhalt:
In dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall begehrte die Klägerin mit der Klage die Zahlung von Restwerklohn nach Kündigung für die Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems an dem Mehrfamilienhaus des Beklagten in Gesamthöhe von 7.668,28 Euro einschließlich von Nachträgen und nachträglicher Zahlung nicht gerechtfertigter Skonto-Abzüge.
Nachdem der Beklagte eine ausstehende Sicherheit nicht geleistet hatte, setzte die Klägerin im September 2016 ihren Anspruch auf Sicherheitsleistung i.H.v. 5.500,00 Euro gerichtlich durch. Mit Schreiben vom 23.03.2017, dem Beklagten zugegangen am 25.03.2017, kündigte die Klägerin sodann wegen der ausstehenden Sicherheitsleistung den Vertrag hinsichtlich etwaiger Restleistungen. Zugleich wies sie darauf hin, dass die Kündigung nicht die von dem Beklagten erhobenen Mängelrügen betreffe und auch nicht solche, welche während des Laufes der Gewährleistungsfrist noch auftreten könnten. Zugleich setzte die Klägerin dem Beklagten erneut eine Frist zur Stellung einer Sicherheit in Höhe von nunmehr 8.435,11 Euro. Nachdem der Beklagte diese trotz bis zum 05.04.2017 gesetzter Frist nicht erbrachte, kündigte die Klägerin mit Schreiben vom 20.04.2017 den Vertrag sodann auch hinsichtlich etwaiger Mängel- und Gewährleistungsansprüche.
Die Klägerin ist der Ansicht gewesen, ihr stehe die volle Vergütung auch insoweit zu, als Mängel bestünden und sie letztlich nach ihrer zweiten, auf die Mängelbeseitigung bezogenen Kündigung keine Mängelbeseitigung mehr habe erbringen müssen und erbracht habe.
Mit dem am 03.01.2023 verkündeten Urteil hat das Landgericht Duisburg der Klage i.H.v. 6.198,28 Euro stattgegeben und sie wegen eines weiteren Betrages von 1.470,00 Euro aufgrund von festgestellten Mängeln abgewiesen.
Gegen diese Entscheidung wendete sich die Klägerin mit ihrer Berufung, allerdings ohne Erfolg.
2. Entscheidung:
Das Berufungsgericht stellte zunächst fest, dass nur noch die Frage streitig ist, ob das Landgericht von dem Vergütungsanspruch für die festgestellten Mängel zutreffend 1.470,00 EUR in Abzug gebracht hat. Der Streit beschränke sich allein darauf, was im Rahmen einer Kündigung nach § 648a Abs. 5 BGB alte Fassung – auf diese Norm kam es im streitgegenständlichen Fall an, weil der Bauvertrag zwischen dem 01.01.2009 und dem 31.12.2017 geschlossen wurde; nun jedoch § 650f Abs. 5 BGB neue Fassung – bei bestehenden Mängeln und bei fehlender Bereitschaft zur Mängelbeseitigung sowie erneutem erfolglosem Sicherheitsverlangen und hierauf gestützter weiterer Kündigung in Bezug auf zunächst bestehender Mängelrechte von der Vergütung in Abzug zu bringen ist. Insoweit war die Klägerin der Auffassung, es sei fehlerhaft, Abzüge in Höhe des mangelbedingten Minderwerts zu berücksichtigen.
Nach § 650f Abs. 5 BGB n.F. gilt:
„Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Kündigt er den Vertrag, ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 Prozent der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.“
Das Berufungsgericht teilte die Einschätzung der Klägerin nicht und führte wörtlich aus:
„Nach herrschender und auch von dem Senat geteilter Meinung bleibt der für bereits erbrachte Leistungen begründete Vergütungsanspruch bei Kündigung des Unternehmers nach § 648a Abs. 5 BGB a.F. durch im Kündigungszeitpunkt vorhandene Mängel beschränkt. Im Ergebnis gilt danach in Bezug auf die Vergütung des Unternehmers, dass zum Kündigungszeitpunkt vorhandene Mängel den Umfang seines ihm für die erbrachten Leistungen zustehenden Vergütungsanspruchs (zunächst) beschränken. Der Unternehmer hat insoweit die Wahl, entweder die Mängel zu beseitigen und die volle Vergütung zu erlangen oder sich aber ohne Mängelbeseitigung auf eine gekürzte Vergütung zu beschränken. Der Unternehmer kann auf diese Weise auch insoweit eine endgültige Abrechnung herbeiführen, als er seine Leistung mangelhaft erbracht hat.“
Das OLG Düsseldorf wies in seinem Urteil zudem darauf hin, dass umstritten sei, ob auch die Kürzung der Vergütung für die entfallene Mängelbeseitigung ihrerseits nach dem System des § 648 Abs. 5 S. 2 BGB a.F. – respektive dem oben zitierten § 650f Abs. 5 S. 2 BGB n.F. – zu ermitteln ist.
Begründet werde diese Ansicht insbesondere damit, dass hinsichtlich der Mängelrechte eine weitere Kündigung erfolge und dementsprechend die Regelungen insoweit ein weiteres Mal zur Anwendung zu kommen hätten.
Nach anderer Ansicht erfolge eine Berechnung wie im Abrechnungsverhältnis. Diese letztgenannte Ansicht werde damit begründet, dass dem Unternehmer nach einer Vertragskündigung gem. § 648a Abs. 5 BGB a.F. hinsichtlich des Teils der bereits erbrachten Werkleistungen lediglich insoweit eine Vergütung zustehen könne, soweit er die Leistung tatsächlich erfüllt – also mangelfrei erbracht – habe. Im Ergebnis bedeute das, dass der Vergütungsanspruch um den infolge des Mangels entstandenen Minderwert zu kürzen sei, wenn sich der Unternehmer dazu entscheide, keine Mängelbeseitigung zu erbringen.
Dieser letztgenannten Ansicht hat sich auch das OLG Düsseldorf in seinem Urteil angeschlossen und ausgeführt, dass insoweit keine entsprechende Anwendung des § 648a Abs. 5 Satz 2 BGB a.F. in Betracht kommen könne, da dieser lediglich die Folgen für den infolge der Kündigung nicht erbrachten Leistungsteil nach Kündigung regele, während demgegenüber vorliegend die Vergütung für erbrachte – aber mangelhafte – Leistungen in Frage stehe. Soweit diese mangelhaft sind, seien sie weniger wert und entsprechend geringer zu vergüten.
Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Sache (§ 543 Abs. 2 ZPO) hat das OLG Düsseldorf jedoch die Revision gegen sein Urteil zugelassen.
Praxishinweis:
Unabhängig von dem besprochenen Urteil des OLG Düsseldorf sollten Auftraggeber § 650f BGB zwingend auf dem Schirm haben und sich der damit verbundenen, weitreichenden Folgen bzw. Risiken bewusst sein.
Denn nach § 650f Abs. 1 BGB kann der Unternehmer von dem Besteller (also von dem Auftraggeber) für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung die Übergabe einer Bauhandwerkersicherung verlangen. Kommt der Besteller diesem Verlangen nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach, kann der Unternehmer – ohne Nachfristsetzung sowie ohne Kündigungsandrohung – den Vertrag kündigen und einen Anspruch auf Vergütung (abzüglich ersparter Aufwendungen) geltend machen.
Auf diese Weise könnten unzufriedene Unternehmer versuchen, sich leicht vom Vertrag loszulösen.