Bauen im Preisdruck: Materialkosten bleiben auf hohem Niveau
Krisenbedingte Kostensteigerungen bei Baumaterialien sind weiterhin ein wichtiger Kostentreiber im Bauwesen. Zwar hat sich der Markt nach den starken Preisanstiegen zwischen 2021 und 2023 teilweise beruhigt, das allgemeine Preisniveau liegt jedoch weiterhin deutlich über dem Stand vor der Krise. Anfang 2025 lagen die Baukosten für Wohngebäude rund 30 % – 35 % über dem Niveau von 2021. Besonders sichtbar wird diese Entwicklung bei einzelnen Baustoffen: So haben sich die Preise für Zement seit 2021 um knapp 60 % erhöht, Bauholz verteuerte sich um mehr als 40 %. Auch bei Betonstahl und metallischen Rohstoffen wie Kupfer kommt es weiterhin zu deutlichen Kostenschwankungen.
Für die kommenden Jahre wird insgesamt keine Rückkehr zu früheren Preisniveaus erwartet. Vielmehr ist von einem dauerhaft erhöhten Preisplateau mit moderaten jährlichen Steigerungen im Bereich von etwa 2 – 5 % auszugehen, das durch einzelne Marktschwankungen jederzeit überlagert werden kann. Treiber dieser Entwicklungen bleiben insbesondere Energie- und CO2-Kosten, der hohe Investitionsbedarf in Infrastruktur und Energiewende sowie anhaltende geopolitische Unsicherheiten und Lieferkettenrisiken. Für Bauprojekte bedeutet das weiterhin eine erhöhte Kalkulationsunsicherheit, wodurch ein konsequentes Kosten- und Nachtragsmanagement sowie der verstärkte Einsatz von Preisgleitklauseln zunehmend an Bedeutung gewinnen.
Liebe Mandantinnen und Mandanten,
liebe Leserinnen und Leser,
mit der vorliegenden Depesche informieren wir Sie über die aktuellen Entwicklungen in der Bauwirtschaft in Deutschland, über Neuigkeiten aus unserer Kanzlei FFW Fella Fricke Wagner sowie über ausgewählte praxisrelevante Entscheidungen der Rechtsprechung.
I. Aktuelles
Umwelt- und Klimaschutz haben sich im Bauwesen zu einem zentralen Leitmotiv entwickelt und prägen zunehmend Planung, Ausführung und Betrieb von Gebäuden. Gesetzliche Vorgaben, politische Klimaziele und ein wachsendes gesellschaftliches Bewusstsein rücken nachhaltiges und ressourcenschonendes Bauen immer stärker in den Fokus.
Damit verändern sich jedoch auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Branche. Insbesondere im Bereich der Baustoffe zeigt sich, dass ökologische Anforderungen und die Umstellung auf klimafreundliche Produktionsweisen zunehmend Einfluss auf die Preisentwicklung nehmen und sich in steigenden Materialkosten niederschlagen. Neben den eingangs erwähnten geopolitischen Unsicherheiten, Lieferkettenproblemen und hohen Energiepreisen gewinnt damit auch der Umwelt- und Klimaschutz an Bedeutung für die Kostenentwicklung im Bausektor.
Ein wesentlicher Faktor für diese Entwicklung liegt in den häufig strengeren Umwelt- und Produktionsauflagen, die mit der Herstellung klimafreundlicher Baustoffe einhergehen. Insbesondere CO₂-Preise, verschärfte Umweltvorgaben sowie energieintensive Herstellungsprozesse führen dazu, dass zentrale Baustoffe wie Zement, Stahl oder Dämmmaterialien teurer werden. Gleichzeitig steht die Baustoffindustrie unter erheblichem Druck, ihre Produktion auf klimafreundliche Verfahren umzustellen – etwa durch emissionsärmere Technologien, einen höheren Recyclinganteil oder den Einsatz erneuerbarer Energien –, was zusätzliche Investitionskosten nach sich zieht.
Hinzu kommt eine wachsende Nachfrage nach nachhaltigen Baustoffen wie Holz, Recyclingmaterialien oder energieeffizienten Bauelementen, die zusammen mit begrenzten Kapazitäten ebenfalls preistreibend wirkt. Insgesamt steht der Gebäudesektor damit unter starkem Transformationsdruck durch Klimaziele und neue gesetzliche Anforderungen, was den Zielkonflikt zwischen Klimaschutz und bezahlbarem Bauen weiter verschärft.
Gleichzeitig ergeben sich aus dieser Entwicklung auch mehrere langfristige Vorteile. Hervorzuheben ist vor allem die gesteigerte Energieeffizienz moderner Gebäude, die durch strengere Standards und nachhaltige Baustoffe zu geringeren Heiz- und Stromkosten sowie einer reduzierten Abhängigkeit von fossilen Energieträgern führt.
Zudem steigt die Werthaltigkeit von Immobilien, da klimafreundliche Gebäude als zukunftssicherer gelten, weniger von Nachrüstpflichten betroffen sind und eine höhere Nachfrage erfahren. Auch die Innovationsdynamik in der Bauwirtschaft nimmt zu: Neue Materialien, digitale Planungsprozesse und effizientere Bauweisen können langfristig zu schnelleren und kostengünstigeren Bauprozessen führen.
Nicht zuletzt trägt der klimaschutzorientierte Umbau des Gebäudesektors zur Erreichung nationaler und europäischer Klimaziele bei und reduziert langfristig Umwelt- und Gesundheitsbelastungen, etwa durch geringere CO₂-Emissionen und eine verbesserte Luftqualität in Städten.
Insgesamt stehen damit kurzfristig höhere Investitions- und Baukosten einer Reihe langfristiger wirtschaftlicher, ökologischer und innovationsgetriebener Vorteile gegenüber, die den Strukturwandel im Bauwesen nachhaltig prägen werden.
Im Folgenden möchten wir Ihnen nunmehr zwei ausgewählte Urteile aus der jüngeren Vergangenheit näher vorstellen.
II. Urteil im Überblick
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 29.04.2026 – 17 U 62/24
Ohne Karte keine Haftung – Ersatz unbefugter Überweisungen
1. Sachverhalt
Im Juni 2019 eröffnete ein Mann ein neues Girokonto und überwies auf dieses mehr als 300.000 Euro. Die zugehörige Debitkarte kam jedoch nie bei ihm an, sondern gelangte zusammen mit der PIN in die Hände zweier später verurteilter Täter. Während sich der Kontoinhaber im Ausland aufhielt, hoben diese zwischen Ende Juni und Ende August 2019 in 210 Transaktionen rund 220.000 Euro ab oder bezahlten damit Einkäufe. Nach seiner Rückkehr bemerkte der Mann die unbefugten Abbuchungen und ließ das Konto sperren. Die Sparkasse ersetzte einen Teil des Schadens außergerichtlich, verweigerte jedoch die Erstattung eines Restbetrags von mehr als 66.000 Euro.
2. Entscheidung
Das Oberlandesgericht (OLG) stellte klar, dass die streitigen Abbuchungen nicht vom Kontoinhaber autorisiert worden waren und die Bank solche Beträge daher grundsätzlich erstatten müsse. Zwar könne einem Kreditinstitut unter bestimmten Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch gegen den Kunden zustehen, etwa wenn dieser den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht habe. Dies regelt § 675v Abs. 3 BGB.
Nach Auffassung des Gerichts lagen diese Voraussetzungen hier jedoch nicht vor. Der Kontoinhaber habe die Sparkassenkarte unstreitig nie erhalten und sei daher auch nicht verpflichtet gewesen, Maßnahmen zu ihrem Schutz zu ergreifen. Weder die Karte noch die PIN seien jemals in seinen tatsächlichen Machtbereich gelangt, sodass er keine Möglichkeit gehabt habe, von deren Zustellung Kenntnis zu nehmen.
Zudem hätte die Sendung nach den Angaben der Sparkasse frühestens am Tag vor den ersten missbräuchlichen Abhebungen zugestellt werden können – an einem Samstag. Der Diebstahl müsse folglich noch am selben Tag oder in den frühen Morgenstunden des Sonntags erfolgt sein. Nach Ansicht des Senats könne von einem Briefkasteninhaber jedoch nicht verlangt werden, seinen Briefkasten ständig auf neue Sendungen zu kontrollieren und diese unverzüglich zu entnehmen, zumal der Kunde den genauen Zustellzeitpunkt nicht kannte. Eine grob fahrlässige Pflichtverletzung sei deshalb nicht erkennbar.
Auch den Einwand der Sparkasse, der Kunde habe sich nach dem Ausbleiben von Karte und PIN nicht rechtzeitig gemeldet, ließ das Gericht nicht gelten. Allein die verspätete Nachfrage bei der Bank begründe keine Haftung. Die Regelungen des § 675v BGB seien insoweit abschließend. Darüber hinausgehende Schadensersatzansprüche wegen lediglich leichter Fahrlässigkeit könne die Sparkasse dem Erstattungsanspruch des Kunden nicht entgegenhalten.
Gegen das Urteil kann die Sparkasse Revision beim Bundesgerichtshof einlegen, die das OLG zugelassen hat.
III. Urteil im Detail
BGH, Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25
Indexierung: Rückwirkende Unwirksamkeit intransparenter Preisklausel
Indexmieten haben sich im Gewerbemietrecht als etabliertes Instrument zur Anpassung der Miethöhe an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) durchgesetzt. Steigt der Index infolge einer höheren Inflation, kann dies zu einer entsprechenden Erhöhung der Miete führen; bei einem Rückgang des Index ist grundsätzlich auch eine Mietsenkung möglich. Auf diese Weise soll die reale Wertbeständigkeit der Miete insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen gewährleistet werden.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht existiert für Indexmieten im Gewerbemietrecht jedoch keine spezielle gesetzliche Regelung. Die Anpassung der Miete erfolgt vielmehr auf Grundlage vertraglich vereinbarter Wertsicherungs- oder Indexklauseln. Eine solche Klausel bildet auch den Gegenstand der vorliegenden Entscheidung.
1. Sachverhalt
Die Betreiberin einer Physiotherapiepraxis hatte 2019 einen auf zehn Jahre angelegten Gewerbemietvertrag abgeschlossen. Darin war eine Wertsicherungsklausel mit folgendem Inhalt enthalten:
§ 6.1. Die Miete bleibt für 24 Monate, d.h. bis zum Ablauf des 31.08.2021 fest. Danach erfolgen Mieterhöhungen aufgrund nachstehender Regelungen.
§ 6.2. Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung des Index folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete ist diese Regelung entsprechend anwendbar. Die Parteien vereinbaren ab September 2019 als Ausgangswert für eine Indexierung des Mietzinses 100 % = 1.748 EUR. Als Miete im Sinne dieser Regelung gilt hier die Nettokaltmiete.
Zunächst zahlte die Mieterin die auf dieser Grundlage verlangten Mieterhöhungen. Als die Vermieterin später eine weitere Anpassung verlangte, hielt die Mieterin die Klausel jedoch für unwirksam, forderte die Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge und entrichtete weitere Forderungen nur noch unter Vorbehalt.
Das Landgericht (LG) Düsseldorf stufte die Wertsicherungsklausel als unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung ein, gab der Klage der Mieterin statt und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung von 6.498,90 Euro sowie zur Erstattung von Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die gegen das Urteil eingelegte Berufung der Beklagten blieb vor dem Oberlandesgericht (OLG) ohne Erfolg. Mit der zugelassenen Revision verfolgte sie ihr Ziel der Klageabweisung weiter.
2. Entscheidung
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und stellte klar, dass Wertsicherungs- und Indexklauseln in Gewerbemietverträgen regelmäßig als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 Abs. 1, 310 Abs. 1 BGB anzusehen sind und daher der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen.
Die streitgegenständliche Klausel hielt dieser Kontrolle nicht stand. Zum einen verstieß sie gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, da die Voraussetzungen der Mietanpassung widersprüchlich geregelt waren: Einerseits sah die Klausel eine automatische Anpassung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex vor, andererseits sollte die Anpassung erst nach einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters wirksam werden. Zum anderen benachteiligte die Klausel die Mieterin unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil als Ausgangsindex ein Zeitpunkt vor Beginn des Mietverhältnisses gewählt wurde. Dadurch wurde der Mieterin eine bereits vor Vertragsbeginn eingetretene Inflation auferlegt, ohne dass sie hierfür eine entsprechende Gegenleistung erhielt.
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand die Frage nach dem Verhältnis zwischen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle und dem Preisklauselgesetz. Der BGH verneinte ein Spezialitätsverhältnis und stellte fest, dass die Vorschriften des Preisklauselgesetzes die Kontrolle nach § 307 BGB nicht ausschließen. Insbesondere stehe § 8 PrKG, wonach die Unwirksamkeit einer unzulässigen Preisklausel grundsätzlich erst mit rechtskräftiger Feststellung eintritt und die Klausel bis dahin wirksam bleibt, der Rückwirkung der Unwirksamkeit nach § 307 BGB nicht entgegen. Das Gericht begründete dies mit den unterschiedlichen Regelungszwecken: Während das Preisklauselgesetz primär stabilitäts- und wirtschaftspolitische Ziele verfolgt, dient die AGB-Kontrolle dem Schutz der individuellen Interessen des Vertragspartners und der Verhinderung unangemessener vertraglicher Benachteiligungen. Aufgrund dieser unterschiedlichen Zielsetzungen bestehen beide Kontrollmaßstäbe nebeneinander. Auch lasse sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Entstehungsgeschichte des Preisklauselgesetzes ableiten, dass der Gesetzgeber formularvertragliche Klauseln von der Kontrolle nach § 307 BGB ausnehmen wollte.
Die Folge der AGB-rechtlichen Unwirksamkeit richtet sich nach § 306 Abs. 1 und 2 BGB. Danach entfällt die Klausel rückwirkend und der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam. An ihre Stelle treten die gesetzlichen Regelungen. Bereits auf Grundlage der unwirksamen Indexklausel geleistete Mieterhöhungsbeträge sind daher gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ohne Rechtsgrund erfolgt und können von der Mieterin zurückgefordert werden.
3. Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für die Gestaltung von Gewerbemietverträgen. Der BGH macht deutlich, dass Indexklauseln nicht allein deshalb wirksam sind, weil sie den Anforderungen des Preisklauselgesetzes entsprechen oder auf den Verbraucherpreisindex Bezug nehmen. Sie müssen zusätzlich den strengen Anforderungen des AGB-Rechts genügen.
Für Vermieter bedeutet dies, dass vorformulierte Wertsicherungsklauseln sorgfältig überprüft werden sollten. Insbesondere müssen die Regelungen klar und verständlich formuliert sein und dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Problematisch können etwa rückwirkend gewählte Referenzzeiträume, einseitige Anpassungsmechanismen oder widersprüchliche Formulierungen sein.
Für Mieter eröffnet das Urteil die Möglichkeit, bereits erfolgte Mieterhöhungen auf ihre rechtliche Grundlage hin zu überprüfen. Stellt sich eine Indexklausel als AGB-rechtlich unwirksam heraus, können unter Umständen erhebliche Rückforderungsansprüche entstehen, selbst wenn die Mieterhöhungen über Jahre hinweg gezahlt wurden.
Die Entscheidung dürfte daher weit über den Einzelfall hinaus Bedeutung haben. Da viele Gewerbemietverträge auf Formularmustern beruhen und Indexklauseln angesichts der hohen Inflation der vergangenen Jahre verstärkt genutzt wurden, ist mit einer intensiveren gerichtlichen Überprüfung solcher Klauseln zu rechnen. Der BGH stärkt damit die AGB-rechtliche Kontrolle im Gewerbemietrecht und erhöht die Anforderungen an die transparente und ausgewogene Gestaltung von Wertsicherungsklauseln.
Neue Kollegin am Standort München
Zuletzt noch erfreuliche Nachrichten aus unserer Kanzlei: Seit dem 15.06.2026 ergänzt Frau Rechtsanwältin Tanja Kuchler unser Team am Standort München. Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit und heißen sie ganz herzlich bei FFW willkommen.
Nach ihrem Studium der Rechtswissenschaften in Würzburg und Regensburg begann Frau Kuchler ihre berufliche Laufbahn in einer auf Baurecht spezialisierten Kanzlei, wo sie auch den entsprechenden Fachanwaltstitel erwarb. Anschließend wechselte sie in eine Münchner Kanzlei mit breiterer Ausrichtung und betreute dort sämtliche rechtlichen Fragestellungen rund um Immobilien. Aufgewachsen im Bayerischen Wald an der Grenze zu Tschechien ist sie bis heute eng mit ihrer Heimat sowie der Natur und dem Leben auf dem Land verbunden. In ihrer Freizeit reist Frau Kuchler gerne, insbesondere in historische Städte, und widmet sich mit großer Leidenschaft dem Lesen.
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