Lage auf dem sozialen Wohnungsmarkt in Deutschland
Die Zahlen auf dem sozialen Wohnungsmarkt in Deutschland vermitteln nicht gerade einen Grund zur Euphorie. Der Bedarf ist steigend. Ende 2024 gab es in Deutschland noch rund eine Million Sozialmietwohnungen. Nach Angaben des Mieterbundes, welcher sich auf eine umstrittene Schätzung des Pestel-Institutes stützt, fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen in Deutschland insgesamt. Der Bedarf in Ballungsgebieten wie München, Hamburg und Köln ist besonders hoch.
Eine Trendwende ist bisher nicht in Sicht, denn viele Sozialbindungen laufen aus und weniger Wohnungen mit neuer Bindung kommen hinzu.
Aktuelle Entwicklung
Trotz steigender Zahlen bei neu geförderten Wohnungen von 61.562 in 2024 im Vergleich zu 49.591 geförderten Wohnungen im Vorjahr und steigender Mittel vom Bund von rund 3,15 Mrd. EUR in 2024 auf 4 Mrd. EUR in 2026 und 5 Mrd. Euro im kommenden Jahr, insgesamt möchte der Bund bis 2029 rund 23,5 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau inkl. Programmen wie etwa „Junges Wohnen” bereitstellen, bleibt die Fertigstellung hinter Erwartung und Bedarf zurück.
Woran liegt das?
Erheblich gestiegene Baukosten, teures und knappes Bauland, langanhaltende Genehmigungsverfahren nicht nur bei Großprojekten und ebenso lange Planungs- und Bauzeiten stehen einer schnelleren und bedarfsgerechten Entwicklung im Wege.
Ausblick
Ob sich die Lage für Wohnungssuchende kurzfristig ändert, darf bezweifelt werden. Solange mehr Bindungen auslaufen als neue entstehen, wird es trotz steigender Förderung keine Trendwende geben. Um den Bestand dem Bedarf anzugleichen, wird es weitere positive Impulse brauchen. Mehr Neubau und Nachverdichtung, dauerhaft gesicherte Sozialbindungen, günstiges Bauland und niedrigere Baukosten sowie eine bessere Nutzung von Bestandsgebäuden könnten entsprechende Lösungsansätze bieten.
Doch geht es nur uns so? Wohnungsknappheit ist kein deutsches Monopol. Daher lohnt sich vielleicht ein Blick auf andere Länder, die mit ähnlichen Herausforderungen konfrontiert sind und welche Lösungsansätze dort verfolgt werden.
Liebe Mandantinnen und Mandanten,
liebe Leserinnen und Leser,
mit der vorliegenden Depesche informieren wir Sie über die aktuellen Entwicklungen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und führen Sie im Vergleich auf internationales Parkett, indem wir einen Ausblick über den heimischen Tellerrand nach Vietnam und Singapur wagen. Abgerundet wird unsere Depesche wie immer mit Neuigkeiten aus unserer Kanzlei FFW Fella Fricke Wagner sowie ausgewählten und praxisrelevanten Entscheidungen aus der Rechtsprechung.
I. Aktuelles
1. Rekordtief in Deutschland
Während nach Angaben des Deutschen Mieterbundes der soziale Wohnungsbau in Deutschland in einer Krise steckt, die Anzahl an Sozialwohnungen auf ein Rekordtief von rund 1,03 Millionen gesunken ist und zeitgleich im vergangenen Jahr nur etwa 27.000 neue Sozialwohnungen entstanden sind, während mehr als 57.000 aus der Preis- und Belegungsbindung fielen, werden anderenorts ehrgeizige Ziele und Förderprogramme geschaffen sowie bewährte Systeme verbessert und ausgebaut.
Daher lohnt sich ein Blick darauf, wie unterschiedlich Regierungen, gemessen an den jeweiligen lokalen Rahmenbedingungen, auf gleiche oder ähnliche Probleme wie hierzulande reagieren.
2. Sozialbaupolitik in Singapur
Singapur ist in wenigen Jahrzehnten zu einem der reichsten Länder der Welt avanciert. Doch auch dort leben Menschen mit geringem Einkommen und wenig Aussicht auf zumutbaren und bezahlbaren Wohnraum auf einem freien Wohnungsmarkt, wie wir ihn kennen.
Die Politik dort punktet mit einem einzigartigen staatlich gelenkten Public-Housing-System (HDB), welches rund 80 % der Bevölkerung, je nachdem welche Statistik zugrunde gelegt wird, mit Wohnraum versorgt. Dies gelingt mittels eines hoch industrialisierten Wohnungsbaus, strengen Qualitätskontrollen durch HDB und der weit verbreiteten Verwendung vorgefertigter Bauteile. HDB selbst baut und „verkauft”. Dabei ist der Erwerb einer Immobilie, wie ihn unser nationales Recht kennt, dem HDB-System fremd. Der Verkauf einer Wohnung besteht darin, ein 99-jähriges Nutzungsrecht an seinen Erwerber, welcher im Regelfall singapurischer Staatsbürger sein muss, zu veräußern. Im Sterbefall fällt dieses Recht zurück an den Staat.
Die Konsequenz ist eine hohe Eigentumsquote von ca. 90 %. Im Vergleich hierzu pendelt sich die Eigentumsquote in Deutschland bei etwa 50 % ein.
Nicht zuletzt aus kulturellem Grund ist Wohneigentum ein wesentliches Instrument der lokalen Sozialpolitik in Singapur. Das ist auch notwendig, denn während es normalem Mietstandard im Zwergstaat mit seinen 8.286 Einwohnern pro Quadratkilometer und entsprechend hohem Bedarf an Platz und dessen möglichst effizienter Nutzung entspricht, für ein ca. 30 qm großes Einzimmerapartment im Außenbereich ca. 3.500 SGD (entspricht etwa 2.400 EUR) zu bezahlen, ermöglicht die staatlich gelenkte und hocheffektive Baupolitik auch einer Familie mit relativ niedrigem Einkommen eine erstaunlich hohe Wohnqualität.
Es ist nach westlichem Standard kaum zu glauben, dass man sich in einem sogenannten Sozialbau befindet, wenn man diesen zum ersten Mal betritt und von modernem Wohnkomfort auf vergleichsweise hohem Niveau überrascht wird.
Ausländische Beteiligung auf dem Immobilienmarkt ist kaum vorhanden (ca. 4 %). Ausländern ist es im Regelfall nicht möglich, Eigentum zu erwerben.
HDB macht Singapur zu einem globalen Vorreiter in der bezahlbaren Wohnungspolitik.
Wie das funktioniert?
Subventionierte Build-to-Order (BTO) Wohnungen schaffen bezahlbaren Wohnraum in hoher Qualität mit einem Anschaffungspreis in Höhe des 4- bis 5-fachen jährlichen Haushaltseinkommens eines singapurischen Bürgers.
Die Finanzierung erfolgt über das Central Provident Fund (CPF) System, wodurch viele Haushalte ihre Hypotheken ganz oder teilweise aus Altersvorsorgebeiträgen tilgen können. Für den Ersterwerb solchen Wohnraums nahezu traumhafte Bedingungen, kann auch dieses Modell nicht marktimmanenten Gefahren wie hohe und schwerlich mit einer sozialen Wohnungsbaupolitik zu vereinbarenden Resale-Preiserhöhungen ausschließen. Staatliche Gegenmaßnahmen bestehen in der Einführung des Prime Location Public Housing (PLH) Modells in 2021, welches höhere Subventionen für den o.g. Ersterwerb bietet, dafür längere Belegungszeiten (z.B. 10-jähriger Mindestbelegungszeitraum) und der Rückzahlungspflicht von Subventionen im Falle eines überhöhten Resale-Angebotes fordert.
Weitere Maßnahmen, welche nachhaltig die Preisentwicklung zum Nachteil der weniger finanzstarken Bevölkerungsschichten senken, sind die Senkung der Loan-to-Value-Grenze auf 75 % und eine 15-monatige Wartezeit für private Eigentümer, welche eine Resale-HDB-Wohnung kaufen wollen.
Diese Maßnahmen haben die Preise im öffentlichen und privaten Sektor um 10 – 15 % gedämpft, ohne der Gesamtwirtschaft zu schaden. Damit stellt HDB die reale Möglichkeit, einer spekulativen Preisentwicklung effektiv entgegenzuwirken, unter Beweis und fungiert darüber hinaus als sozialpolitisches Instrument zur Vermögensbildung und damit sozialer Stabilität.
3. Soziale staatliche Offensive in Vietnam
Bis vor einigen Jahren noch als Entwicklungsland belächelt, sollte Vietnam vielleicht nicht nur deshalb nicht unterschätzt werden, weil es vor rund 50 Jahren die angeblich mächtigste Militärmaschinerie der Welt besiegt hat, sondern heute auch eines der ambitioniertesten Wohnbauprogramme in Südostasien verfolgt.
Bis 2030 sollen mindestens 1 Million Sozialwohnungen für einkommensschwache Haushalte, Arbeiter in Industriezonen sowie Angehörige anderen begünstigten Gruppen, wie z.B. Veteranen, neu gebaut werden.
Dass dies ein realistisches Ziel ist, belegt der aktuelle Stand von 856.368 Wohneinheiten Ende August 2026. Dies entspricht ca. 85 % des Projektziels.
Wie das funktioniert?
Dass politischer Wille in einem kommunistischen Einparteienstaat sehr viel weniger zeitintensiv durchgesetzt werden kann als bei uns in Deutschland, liegt zum einen auf der Hand. So verhindert zum Beispiel eine rechtliche Sonderregelung den Engpass in verwaltungsinternen Angelegenheiten, wie z.B. bei der Erteilung von Genehmigungen.
Zum anderen existiert eine Kombination aus Flächenausweisung, Projektbeschleunigung und Kreditförderung.
Die Regierung hat landesweit eine bestimmte Fläche (10.279 Hektar Bauland), verteilt auf knapp 2.000 Standorte, für die Umsetzung des sozialen Wohnungsbauprojektes reserviert.
Darüber hinaus sind lokale Behörden angewiesen, Genehmigungen und Landfreigaben sowie Baugenehmigungen zu beschleunigen.
Letztlich hat die vietnamesische Zentralbank (SBV) in Hanoi zinsgünstige Kredite für den Erwerb einer Sozialwohnung erweitert. Unter 35-Jährige erhalten dabei einen noch günstigeren Zinssatz in den ersten 5 Jahren Laufzeit.
Sind die Möglichkeiten auf Deutschland übertragbar?
Während Vietnam auf ein zentral gesteuertes und mengenorientiertes Neubauprogramm mit konkretem und quantitativ festgelegtem Ziel und massiver Bereitstellung von Fläche zum Erwerb von Eigentum hervorsticht, erfolgt die Förderung in Deutschland dezentral über Landesprogramme und hat eine bezahlbare Miete im Bestand und Neubau im Fokus.
Die Zielsetzungen unterscheiden sich mithin stark voneinander, was eine Vergleichbarkeit erschwert.
Das eher politische Leitbild von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr wird bei uns mit einer für 2026 prognostizierten Fertigstellung von rund 185.000 Wohneinheiten deutlich verfehlt.
Die Gründe dafür mögen vielfältig sein, der Kostenfaktor sicher eine wesentliche Erschwernis.
Ein Blick auf eine Großbaustelle in Bezug auf Wohnungsbau mag eine Erklärung liefern: Erheblich geringere Lohnkosten in Vietnam führen zu einem höheren Personaleinsatz. Zudem werden für die Errichtung eines drei- bis fünfstöckigen Wohnhauses weniger Maschinen eingesetzt. Der Arbeitstag auf der Baustelle beginnt mit Sonnenaufgang und endet mit Sonnenuntergang. Männer und Frauen verrichten die gleiche Tätigkeit, schleppen Steine, mischen Beton usw.
Die vollständige Errichtung eines solchen Wohnhauses in einer Neubausiedlung in Nha Trang dauert nur wenige Wochen ohne Verwendung von Fertigbauteilen.
Gebaut wird überwiegend durch private und lokale Baufirmen. Die Bauweise ist in nur geringem Maße von Individualität geprägt, verwendete Baumaterialien sind überwiegend Beton und Stahl. Auf Geschwindigkeit ausgelegter Massenbau ist die Regel und die Bauqualität ist aufgrund der nicht formalisierten Handwerksausbildung eher schwankend.
Während in Deutschland die eingangs erwähnte Krise strukturelle Ursachen haben mag, indem zu wenige Wohneinheiten fertiggestellt werden, zu viele Wohnungen aus der Sozialbindung fallen und die jährlichen Neubauzahlen im sozialen Segment sinken, verschärft die vietnamesische Regierung Mengenziele und beschleunigt Verfahren.
Hierzulande werden staatliche Bürgschaftsmodelle (IMK-Bürgschaftsmodell) diskutiert und die Bundesmittel sollen schrittweise erhöht werden. Dabei gibt es auch Ansätze, die dem vietnamesischen Prinzip ähneln, wie etwa der Gebäudetyp E. Ein Planungsansatz mit dem Ziel, auf nicht zwingend notwendige DIN-Normen zu verzichten und Komfortstandards unbürokratischer und damit vor allem schneller und günstiger zu bauen.
Ein weiterer Ansatz könnte die Schaffung einer Bundes- oder von Länderbanken sein, welche öffentliche Flächen für Projekte im sozialen Wohnungsbau priorisieren und für eine ebenfalls langfristige Mietbindung bereitstellen.
Eine mit dem vietnamesischen Flächenmanagement vergleichbare Lösung könnte die Festlegung eines größeren Mindestanteils für bezahlbaren Wohnraum bei der Planung größerer Wohngebiete sein oder bei Missachtung die Entrichtung einer Gebühr, mit deren Einnahmen an möglicherweise besser geeigneten Orten entsprechende Flächen zu erschließen bzw. zur Verfügung zu stellen wären.
4. Fazit
Sowie woanders ähnliche Probleme bestehen, bezahlbaren Wohnraum für jedermann zu schaffen, sind auch die Herangehensweisen zur Lösung je nach Region sehr unterschiedlich. Wir können voneinander lernen und Verbesserungspotential an jedem Ort und in jedem System schaffen.
Auch für deutsche Baufirmen mag es in diesem Rahmen interessante Anreize für Projekte oder Beteiligungen in anderen Ländern geben. Deutsche Qualität ist nach wie vor auch im Ausland beliebt und gefragt.
II. Urteil im Überblick
BGH, Urteil vom 22.04.2026, Az.: VII ZR 88/25
Bedeutung der Fälligkeitsvereinbarung „nach vollständiger Fertigstellung” in Bezug auf die Schlussrate
1. Sachverhalt
Die Beklagte ließ eine Wohnung in Berlin von einem Bauträger errichten und vereinbarte im Bauträgervertrag die Zahlung der vorletzten Rate nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe und die der letzten Rate „nach vollständiger Fertigstellung”.
Die Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums erfolgte seitens der Beklagten jeweils unter dem Vorbehalt der Beseitigung verschiedener Mängel. Da die Mängelbeseitigung nicht erfolgte, verweigerte die Beklagte die Zahlung der Schlussrate nach erfolgter Rechnungsstellung durch die Klägerin.
Die Klägerin nahm die Beklagte daraufhin auf Zahlung der Schlussrate in Anspruch.
Das Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass die letzte Rate aufgrund noch nicht fertiggestellter Außenanlagen nicht fällig sei.
Das Kammergericht hielt hingegen die Schlussrate für fällig, billigte der Beklagten jedoch aufgrund der bestehenden Mängel ein Leistungsverweigerungsrecht zu.
2. Entscheidung
Der BGH gab der Revision statt und bekräftigte die Entscheidung des Landgerichts.
Die Fälligkeit der Schlussrate war noch nicht gegeben, da die vertragliche Vereinbarung „Fälligkeit bei vollständiger Fertigstellung” noch nicht erfüllt war.
Der BGH stellte klar, dass nicht ohne weiteres auf den Begriff „vollständige Fertigstellung” aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abgestellt werden durfte, sondern maßgeblich die von den Vertragsparteien dem Begriff zugewiesene Bedeutung ist.
Hier sah der BGH einen Unterschied zwischen beiden Auslegungen. Die Verwendung des aus der MaBV wortgleichen Begriffs der „vollständigen Fertigstellung” führt nicht automatisch zum gleichen Verständnis desselben, wenn wie im vorliegenden Fall nicht ausdrücklich auf die MaBV Bezug genommen wurde. Da der Vertrag bereits eine Fälligkeit für die vorletzte Rate bei Bezugsfähigkeit vorsah, musste es hinsichtlich der Schlussrate eine weitergehende Differenzierung zwischen „Bezugsfertigkeit” und „vollständiger Fertigstellung” geben.
Diese Differenzierung sah der BGH in der Beseitigung der im Abnahmeprotokoll aufgelisteten Mängel, welche die vollständige Fertigstellung bedingte.
III. Urteil im Detail
Dass viele Baubeteiligte nicht immer ein Vorteil sind und im Schadensfall eine billige Verteilung der Haftungsquote erschwert, ist hinlänglich bekannt. Eine klare Aufgabenverteilung und deren aufmerksame und konsequente Einhaltung ist stets erforderlich, wie der folgende Fall zeigt.
BGH, Urteil vom 15.01.2026, Az.: VII ZR 119/24
Nach dem Urteil des BGH vom 15.01.2026, Az.: VII ZR 119/24 muss ein Bauherr dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten eine mangelfreie Entwurfsplanung zur Verfügung stellen. Übergibt er fehlerhafte Pläne, stellt dies eine Verletzung seiner Mitwirkungspflicht nach § 254 Abs. 1 BGB dar und er muss sich eine Mitverursachung bei der Entstehung eines Schadens zurechnen lassen, §§ 254 Abs. 2 S. 2, 278 BGB.
1. Sachverhalt
Die Klägerin wollte ein älteres Gebäude oberhalb des 4. OG zu modernen Penthouse-Wohnungen umbauen. Oberhalb des 4. OG war eine horizontale Abdichtungsbahn aus Teer angebracht und während der Arbeiten regelwidrig nicht entfernt worden. Es kam zu gesundheitlich bedenklichen Ausdünstungen in den aufgebauten Wohnungen.
Zuvor hatte die Klägerin einen Architekten mit der Erstellung der Entwurfsplanung beauftragt und eine weitere Architektin mit der Koordination, Bauüberwachung und Bauleitung. Die Entwurfsplanung sah zeichnerisch die Abdichtungsbahn vor und wurde in dieser Form an die Bauleitung/Koordinatorin übergeben.
Mit dieser Entwurfsplanung wurde ebenfalls ein weiteres Architekturbüro mit der Erstellung der Ausführungsplanung beauftragt, welches Bedenken gegen die mögliche Beschaffenheit der bestehenden Abdichtungsbahn gegenüber der Koordinatorin äußerte und zumindest eine Beprobung des Materials empfahl. Dennoch fertigte sie, auch in Kenntnis der möglichen Unzulässigkeit des Verbleibs der Abdichtung, sollte es sich um teerhaltiges Material handeln, eine Ausführungsplanung an, welche den Erhalt der Abdichtungsbahn vorsah.
Die mit der Koordination und Bauleitung beauftragte Architektin führte trotz Unkenntnis über die tatsächliche Beschaffenheit der Abdichtungsbahn keine Materialprobe durch.
Letztlich beauftragte die Klägerin eine Dachdeckerfirma mit der Durchführung der Rückbauarbeiten. Die verbliebene Abdichtungsbahn wurde bei Durchführung der Rückbauarbeiten zum Teil aufgebrochen und beschädigt, wodurch es zu gesundheitsgefährdenden Emissionen in den oberhalb der Abdichtungsbahn liegenden Wohnungen kam.
Die Klägerin musste den Schaden sanieren und nahm die Koordinatorin, den Ausführungsplaner sowie die Dachdeckerfirma auf Schadenersatz aufgrund der Nichtentfernung der teerhaltigen Abdichtungsbahn in Anspruch.
2. Entscheidung
Eine Haftung dem Grunde nach für die Koordinatorin und den Ausführungsplaner wurde durch den Instanzenzug hindurch bestätigt.
Die Ausgangslage: Ein Bauherr ist zunächst verpflichtet, dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten eine mangelfreie Entwurfsplanung zur Verfügung zu stellen. Fehler in der Entwurfsplanung muss sich der Bauherr als Verletzung dieser Pflicht gegenüber dem Entwurfsplaner anrechnen lassen. Dies gilt, wie im vorliegenden Fall, auch, wenn sich der Bauherr eines Architekten zur Erstellung der Entwurfsplanung bedient. Im Verhältnis zwischen Bauherrn und Ausführungsplaner ist der Entwurfsplaner lediglich der Gehilfe des Bauherrn bei dessen Erfüllung seiner Pflicht zur mangelfreien Übergabe einer Entwurfsplanung gegenüber dem Ausführungsplaner.
Darüber hinaus ist der Bauherr verpflichtet, die verschiedenen am Bauvorhaben Beteiligten zu koordinieren und deren Leistungen abzustimmen. Wenn der Bauherr sich, wie es auch hier der Fall war, wiederum für die Koordinierung der Hilfe eines Architekten bedient, muss sich der Bauherr grundsätzlich etwaige Pflichtverletzungen auch dieses Architekten gegenüber den anderen am Bau beteiligten anrechnen lassen.
Eine Ausnahme hiervon bestätigte der BGH in dieser Entscheidung.
Die Haftung der Architekten: Der Ausführungsplaner haftet der Klägerin gegenüber, da sein Bedenkenhinweis und die Empfehlung für eine Beprobung zur Feststellung der tatsächlichen Beschaffenheit der Abdichtungsbahn nicht ausreichend waren. Zum einen ist der Hinweis nur gegenüber der mit der Koordination beauftragten Architektin erfolgt. Die Bedenkenanzeige hat jedoch stets gegenüber dem Bauherrn zu erfolgen. Selbst wenn die Koordinatorin hier für die Klägerin als Empfangsbevollmächtigte aufgetreten ist, drängte sich dem Ausführungsplaner die Verweigerungshaltung der Koordinatorin auf und löst seine Verpflichtung aus, sich mit seinen Bedenken direkt bei der Klägerin Gehör zu verschaffen. Zum anderen hätte sich der Ausführungsplaner in Anbetracht der Auswirkungen einer aus Teer bestehenden Abdichtungsbahn vergewissern müssen, dass eine Beprobung durchgeführt wird. Der bloße Hinweis hierauf genügt nicht. Wenn wie hier der Ausführungsplaner Anhaltspunkte hat, dass sich die mit der Koordination beauftragte Architektin der Empfehlung des Ausführungsplaners verschließen wird, hat er sicherzustellen, dass der Bedenkenhinweis unmissverständlich gehört wird, auch und insbesondere von der Klägerin als Bauherrin.
In den Vorinstanzen umstritten und letzten Endes Grund für das hier vorgestellte BGH-Urteil war das Mitverschulden der Klägerin im Verhältnis zur mit der Koordination beauftragten Architektin aufgrund der Auswirkungen der mangelbehafteten Entwurfsplanung.
Die mit der Koordination beauftragte Architektin haftet der Klägerin vollumfänglich nach §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB aufgrund der grob fahrlässigen Verletzung ihrer Koordinationspflicht. Durch die Übernahme der Bauleitung und Gesamtkoordination, auch im Hinblick auf die Abklärung einer möglichen Kontamination, war die Architektin verpflichtet, im Rahmen ihrer Kenntnisse die ihr überlassene Entwurfsplanung auf Mängelfreiheit zu prüfen und vor allem in Kenntnis des Bedenkenhinweises des Ausführungsplaners bestehende Risiken wie hier die tatsächliche Beschaffenheit der Abdichtungsbahn aufzuklären sowie die damit verbundenen Arbeiten zu koordinieren. Für letzteres ist keine vorangegangene Planung erforderlich, so dass es in Bezug auf den Verstoß gegen die Koordinations- und Aufklärungspflicht nicht auf die ihr von der Klägerin zur Verfügung gestellte und fehlerhafte Entwurfsplanung ankommt.
Im Ergebnis muss sich die Klägerin daher auch nicht etwaige Fehler des planenden Architekten im Verhältnis zwischen ihr und der Koordinatorin zurechnen lassen und im Umkehrschluss kann sich die Architektin nicht im Rahmen ihrer Koordinationspflichtverletzung mit dem Einwand der fehlerhaft zur Verfügung gestellten Planung exkulpieren.
Gegenüber dem Ausführungsplaner muss sich die Klägerin den in der fehlerhaften Entwurfsplanung liegenden Mitverschuldensanteil anrechnen lassen. Diese Planung sah den Verbleib der Abdichtungsbahn im Gebäude vor und wirkte sich folglich auf den letztlich entstandenen Schaden mitursächlich aus. Daran ändert auch nichts, dass innerhalb der kausalen Verursachungskette zwei weitere Fachleute mit der entsprechenden Kenntnis zur Vermeidung des letztlich entstandenen Schadens beauftragt waren, wenn sich der einmal gesetzte Verursachungsbeitrag über die weiteren Mitverursachungsbeiträge der übrigen Beteiligten fortsetzt.
Bedeutung für die Praxis
Drei Leitlinien des BGH
1. Ausführungsplaner müssen Vorplanung prüfen
Ein Architekt, welcher mit der Ausführungsplanung beauftragt ist, darf eine fehlerhafte Genehmigungs- oder Entwurfsplanung nicht ungeprüft fortschreiben. Die Prüfung beinhaltet keine Wiederholung der Vorleistung, sondern richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, dem erforderlichen Fachwissen, der Zumutbarkeit und etwaigen, konkreten Anhaltspunkten für Fehler oder Risiken.
2. Objektüberwacher/Koordinatoren müssen Risiken aktiv koordinieren
Wird ein planerisches oder auch technisches Risiko durch den mit der Bauleitung, Bauüberwachung oder Koordination beauftragten Architekten entdeckt, muss dieser aktiv Aufklärung und Abstimmung betreiben. Ein lediglich unverbindlicher Prüfpunkt in einem Baubesprechungsprotokoll ist nicht ausreichend für seine Exkulpation im Schadensfall. Er muss die erforderlichen Schritte und Entscheidungen mit dem Bauherrn abstimmen. Koordination bedeutet nicht nur die Organisation von Baubesprechungen, sondern auch erkannte Risiken einer belastbaren Entscheidung zuzuführen.
3. Differenziertes Mitverschulden des Bauherrn
Ein Bauherr muss sich das Verschulden seiner eigenen Planer gegenüber dem Ausführungsplaner unter den einschlägigen Voraussetzungen als Mitverschulden anrechnen lassen.
Dies ist im Verhältnis Bauherr und reinem Koordinator anders zu bewerten. Denn für die Wahrnehmung einer Koordination gibt es keinen Grund, auf eine vorgegebene Planung zu vertrauen. Gegenüber dem Koordinator muss sich der Bauherr daher eine fehlerhafte Entwurfsplanung nicht anrechnen lassen, sofern es um Pflichtverletzungen des Koordinators im Rahmen seiner Koordinationsaufgaben geht.
IV. Neuer Mitarbeiter am Standort München
Herr Rechtsanwalt Christopher Kaplonski kommt gebürtig aus Bayern und hat Rechtswissenschaften und Politikwissenschaften an der Universität in Regensburg studiert. Nach dem Studium hat es ihn nach Stuttgart in den Bereich des Energierechts verschlagen, wo er sich mit praktischen und rechtlichen Fragestellungen bei einer Gasnetzübernahme und von Bodennutzungen auseinandergesetzt hat.
Nun hat es ihn zurück in seine Heimat gezogen und auf der Suche nach neuen juristischen Herausforderungen verstärkt Herr Kaplonski unser Team an unserem Standort in München seit dem 15.09.2026.
Mit einer Vorliebe für Salsa und einer technischen Affinität für Fahrzeugtechnik ausgestattet, schraubt Herr Kaplonski in seiner Freizeit gern an seinem Traumauto und hat dieses eigenhändig getunt und technisch aufgerüstet.
Sie haben Fragen oder Anregungen? Dann kontaktieren Sie uns gerne unter info@ffwkanzlei.de